Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 % und § 26a GGG für Erben

Nach der Einantwortung fehlt noch ein Schritt, bevor das Elternhaus wirklich Ihnen gehört: Das Eigentum muss im Grundbuch einverleibt werden. Dieser Schritt kostet eine Gebühr, und bei ihr entscheidet ein einziger Satz in der Eingabe über mehrere Tausend Euro. Bei einem Haus mit 400.000 € Verkehrswert liegt der Unterschied zwischen rund 660 € und 4.400 €.

Dieser Beitrag erklärt, wie sich die Eintragungsgebühr berechnet, welche Bemessungsgrundlage im Familienkreis gilt, wann die Begünstigung verloren geht und warum die viel zitierte Gebührenbefreiung für Wohnraum bei einer Erbschaft nie gegriffen hat. Sie ist seit Juli 2026 ohnehin ausgelaufen. Den Begriff in zwei Sätzen erklärt der Lexikoneintrag Grundbuch-Eintragungsgebühr (Definition).

Die Gebühren im Grundbuch auf einen Blick

Die Eingabengebühr nach TP 9 lit. a ist ein fixer Betrag je Eingabe und wird regelmäßig valorisiert. Den aktuell gültigen Betrag nennt Ihnen die Notarin oder der Rechtsanwalt, der die Eingabe einbringt. Wir nennen hier bewusst keine Zahl, die durch die nächste Valorisierung falsch wird. Die 1,1 % bzw. 1,2 % sind dagegen im Tarif festgeschrieben und ändern sich nicht mit einer Verordnung.

Wichtig für die Einordnung: Die Eintragungsgebühr ist eine Gerichtsgebühr, keine Steuer. Sie hat nichts mit der Grunderwerbsteuer zu tun, die beim Erbfall zusätzlich anfällt und von einer anderen Bemessungsgrundlage gerechnet wird. Wie der GrESt-Stufentarif beim geerbten Haus funktioniert, steht im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich.

Bemessungsgrundlage: der Verkehrswert ist der Regelfall

§ 26 GGG knüpft die Gebühr an den Wert des einzutragenden Rechts. Das Gesetz definiert diesen Wert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Das ist der Verkehrswert, nicht der Einheitswert und nicht der Grundstückswert der Grunderwerbsteuer.

Die Partei muss diesen Wert eingangs der Eingabe beziffern und mit geeigneten Unterlagen plausibel machen. Reichen die Angaben dem Gericht nicht, kann es weitere Bescheinigungsmittel verlangen, den Wert nach freier Überzeugung schätzen und eine Ordnungsstrafe verhängen. Ein belastbarer Wert ist also nicht nur für die Verhandlung mit Miterben nützlich, sondern auch gegenüber dem Grundbuchsgericht. Einen ersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert liefert die kostenlose Ersteinschätzung in rund 2 Minuten.

Die Begünstigung im Familienkreis: § 26a GGG

Für begünstigte Erwerbsvorgänge gilt abweichend von § 26 GGG eine niedrigere Bemessungsgrundlage: der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30 % des Werts des einzutragenden Rechts. Maßgeblich ist immer der niedrigere der beiden Werte. Die Regelung gilt in dieser Fassung seit 1.5.2022 und umfasst Übertragungen an

• Ehegatten und eingetragene Partner, während aufrechter Ehe (Partnerschaft) und im Zusammenhang mit ihrer Auflösung,
• Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz,
• Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stiefkinder, Wahl- und Pflegekinder sowie deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner,
• Geschwister, Nichten und Neffen des Überträgers.

Die Begünstigung gilt für die Erbschaft und die Schenkung eines Hauses gleichermaßen. Sie ist aber kein Automatismus: Die Ermäßigung tritt nach § 26a Abs. 2 GGG nur ein, wenn sie eingangs der Eingabe, spätestens anlässlich der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag, unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen wird. Der Nachweis erfolgt durch geeignete Urkunden, bei Lebensgefährten insbesondere durch Bestätigungen des Hauptwohnsitzes.

Rechenbeispiel: Elternhaus mit 400.000 € Verkehrswert

Ein Kind erbt das Elternhaus. Der Verkehrswert beträgt 400.000 €. Der Einheitswert ist in diesem Beispiel mit 20.000 € angenommen, denn er steht nur im Einheitswertbescheid und lässt sich nicht aus dem Verkehrswert ableiten.

Die Begünstigung ist in diesem Beispiel 3.740 € wert. Dazu kommt die fixe Eingabengebühr, die von der Bemessungsgrundlage unabhängig ist.

Der Deckel von 30 % wirkt nur in eine Richtung. Läge der Einheitswert bei 50.000 €, wären das dreifach 150.000 €, also mehr als die 120.000 € Obergrenze. Dann gelten 120.000 € als Bemessungsgrundlage und die Gebühr beträgt 1.320 €. Ein hoher Einheitswert kann die Begünstigung also begrenzen, aber nie über die 1,1 % vom Verkehrswert hinaus verteuern.

Warum der Einheitswert so weit unter dem Marktwert liegt und woher Sie ihn bekommen, erklärt der Beitrag zum Einheitswertbescheid.

Wenn-dann: die Begünstigung sichern

• Wenn Sie als Kind, Ehegatte, Geschwister, Nichte oder Neffe erben, dann gehören Sie zum begünstigten Personenkreis und sollten § 26a GGG in der Eingabe ausdrücklich anführen.
• Wenn die Eingabe ohne diesen Hinweis einlangt, dann rechnet das Gericht vom Verkehrswert. Sie können die Ermäßigung noch in der Vorstellung gegen den Zahlungsauftrag geltend machen, aber verlassen Sie sich nicht darauf: Reagieren Sie sofort, wenn ein Zahlungsauftrag mit 1,1 % vom Verkehrswert kommt.
• Wenn Sie den Einheitswertbescheid nicht finden, dann besorgen Sie ihn vor der Eingabe. Ohne Nachweis der Bemessungsgrundlage bleibt nur der Verkehrswert.
• Wenn Sie als Lebensgefährte erben, dann brauchen Sie einen Nachweis des gemeinsamen Hauptwohnsitzes, etwa eine Meldebestätigung.
• Wenn Sie außerhalb dieses Kreises erben, etwa als Cousin oder als eingesetzter Erbe ohne Verwandtschaft, dann gilt der Verkehrswert. Rechnen Sie mit 1,1 % vom Marktwert und planen Sie den Betrag ein.
• Wenn eine Erbengemeinschaft einträgt, dann wird für jeden Miterben geprüft, ob er begünstigt ist. Der Anteil eines nicht begünstigten Miterben wird anders bemessen als der eines Kindes.

Wer die Gebühr einhebt und wann sie fällig wird

Zuständig ist das Grundbuchsgericht, also das Bezirksgericht, nicht das Finanzamt. § 4 GGG regelt die Entrichtung: möglich sind unter anderem Bankomat- und Kreditkarte, Einzahlung oder Überweisung auf das Gerichtskonto und Bareinzahlung beim Gericht. Bei Eingaben im elektronischen Rechtsverkehr durch Rechtsanwälte und Notare sind die Gebühren nach § 4 Abs. 4 GGG zwingend im Abbuchungs- und Einziehungsverfahren zu entrichten.

Praktisch heißt das: Wenn ohnehin eine Notarin oder ein Rechtsanwalt die Eingabe einbringt, zieht die Justiz die Gebühr über dessen Konto ein und Sie bekommen sie in der Kostennote weiterverrechnet. Hat die Kanzlei die Grunderwerbsteuer selbst berechnet, entrichtet sie die Eintragungsgebühr meist gleich mit ihr beim Finanzamt (§ 4 Abs. 7 GGG, § 10a Grundbuchsgebührenverordnung). Sie müssen nichts selbst überweisen. Suchen Sie aber die Position in der Abrechnung und prüfen Sie, ob die begünstigte Bemessungsgrundlage verwendet wurde.

Die Gebührenbefreiung für Wohnraum ist ausgelaufen

Von Juli 2024 bis Juni 2026 gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr beim Erwerb von Wohnraum bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € (§ 25a GGG). Sie galt nur, wenn der Grundbuchsantrag zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Grundbuchsgericht einlangte. Mit 1. Juli 2026 ist die Regelung außer Kraft getreten, eine Verlängerung gibt es nicht. Befreit sein kann nur noch eine spätere Eintragung, deren Vormerkung, Rangordnung oder Wohnungseigentums-Anmerkung schon vor diesem Stichtag beantragt wurde (§ 25a Abs. 3 GGG).

Erben hat die Befreiung auch vorher nicht geholfen. Sie setzte ein entgeltliches Rechtsgeschäft voraus, das nach dem 31. März 2024 geschlossen wurde, und den Hauptwohnsitz des neuen Eigentümers im erworbenen Haus. Erbschaft und Schenkung waren nie befreit.

Wer ein Haus erbt, rechnet also mit § 26a GGG. Bei einem niedrigen Einheitswert ist die Begünstigung im Familienkreis ohnehin der größte Hebel bei dieser Gebühr.

Die Eintragungsgebühr ist nur einer von mehreren Posten rund um den Erbfall. Die Kosten des Verfahrens bis zum Einantwortungsbeschluss beschreibt der Beitrag zum Ablauf des Verlassenschaftsverfahrens, die Steuerseite der Ratgeber Steuern. Welche Summe in Ihrem Fall zusammenkommt, können Sie im Erbkosten-Rechner durchrechnen, sobald Sie Verkehrswert und Einheitswert kennen.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.