ImmoESt-Erhöhung 2027: Altvermögen von 4,2 % auf 6 %

Der Nationalrat hat am 8. Juli 2026 das Budgetbegleitgesetz 2027-2028 beschlossen (ÖVP, SPÖ, NEOS), der Bundesrat hat keinen Einspruch erhoben. Kundgemacht wurde es am 29. Juli 2026 als BGBl. I Nr. 62/2026. Für die meisten Menschen ist das ein Paket unter vielen. Für alle, die ein geerbtes Elternhaus verkaufen wollen, steckt darin eine konkrete Zahl: Ab dem 1. Jänner 2027 kostet der Verkauf eines Altvermögens effektiv 6 % statt 4,2 % des Verkaufspreises an Immobilienertragsteuer.

Dieser Beitrag erklärt, was sich genau ändert, warum es gerade Erben trifft und wann Eile berechtigt ist. Und wann nicht.

Was sich ab 1.1.2027 ändert

Bei Altvermögen wird die ImmoESt nicht aus dem tatsächlichen Gewinn berechnet, sondern aus einer Pauschale. Das Gesetz unterstellt Anschaffungskosten in Höhe eines festen Prozentsatzes des Verkaufserlöses. Nur die Differenz ist steuerpflichtig, und darauf fallen 30 % Sondersteuersatz an. Genau diese Pauschale wurde in § 30 Abs. 4 EStG gesenkt.

Die Rechnung dahinter ist einfach: Bisher waren 14 % des Erlöses steuerpflichtig, 30 % davon sind 4,2 %. Künftig sind es 20 % des Erlöses, 30 % davon sind 6 %. Der Unterschied beträgt 1,8 Prozentpunkte des Verkaufspreises, nicht des Gewinns.

Die Übergangsbestimmung steht in § 124b Z 498 EStG: Die neue Fassung gilt erstmals für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, also das Verpflichtungsgeschäft. Das steht nicht im Gesetzestext selbst, sondern in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage (523 d.B., Seite 27). Nicht die Kaufpreiszahlung, nicht die Übergabe, nicht die Eintragung im Grundbuch. Es entscheidet das Datum, das auf dem Kaufvertrag steht. Ein im Dezember 2026 unterschriebener Vertrag, der erst im Frühjahr 2027 abgewickelt und verbüchert wird, fällt noch unter die alten 4,2 %.

Ebenfalls gesenkt wurde die Pauschale für umgewidmete Grundstücke. Wo eine Umwidmung nach dem 31.12.1987 stattgefunden hat, sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 40 % auf 30 % des Erlöses, der steuerpflichtige Anteil steigt also von 60 % auf 70 %. Die effektive Belastung steigt dort von 18 % auf 21 %. Das betrifft typischerweise ehemaliges Grünland, das zu Bauland wurde, und es ist ein Fall für die Steuerberatung, nicht für eine Pauschalaussage. Die Grundlagen der Steuer selbst erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Warum das gerade Erben betrifft

Altvermögen sind Immobilien, die am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Praktisch heißt das: angeschafft vor dem 31.3.2002. Und hier kommt der Punkt, der geerbte Häuser zu Altvermögen macht.

Ein Erbe erwirbt unentgeltlich. Steuerlich tritt er damit in den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers ein. Es zählt also nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann Ihre Eltern oder Großeltern das Haus gekauft oder gebaut haben. Bei einem Elternhaus, das seit Jahrzehnten in der Familie ist, liegt dieses Datum fast immer deutlich vor 2002. Solche Häuser sind Altvermögen, und genau für sie ändert sich der Satz.

Der Erbfall selbst löst keine ImmoESt aus. Erben ist kein Veräußerungsvorgang. Steuerpflichtig wird erst der Verkauf, und dort zählt dann das Vertragsdatum. Wer behält, vermietet oder selbst einzieht, ist von der Änderung nicht betroffen.

Rechenbeispiele

Die Pauschale hängt am Verkaufspreis, nicht am Gewinn. Deshalb lässt sich die Mehrbelastung exakt vorab berechnen.

Bei einem typischen Elternhaus um 400.000 € geht es also um 7.200 €. Das ist Geld, aber es ist kein Betrag, der jede andere Überlegung überstimmt. Die eigene Ausgangslage können Sie im Erbkosten-Rechner durchspielen, dort gibt es einen Umschalter zwischen „Kaufvertrag bis 2026“ und „ab 2027“.

Was das in Ihrem Bundesland bedeutet

Wie viel die Erhöhung bei einem typischen Elternhaus ausmacht, hängt stark von der Region ab. Wir haben für jeden Bezirk ein Modellhaus mit den Immobilien-Durchschnittspreisen von Statistik Austria bewertet und die ImmoESt für beide Vertragsdaten gerechnet. Im Median aller Bezirke kostet der Kaufvertrag ab 2027 rund 5.710 Euro mehr, die Spanne reicht von 2.420 Euro bis 20.150 Euro.

Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück und mittlere Wohnfläche des Bundeslands, bewertet mit den Durchschnittspreisen von Statistik Austria. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde. Kein Verkehrswert Ihres Hauses. ¹ Bezirk mit wenigen Hausverkäufen laut Statistik Austria, Wert unsicherer. Wien: nur 12 von 23 Gemeindebezirken mit Hauspreis. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at. Stand 6.10.2026.

Den Wert für Ihren Bezirk, die Rechnung dahinter und die Tabellen als CSV finden Sie in unserer Auswertung ImmoESt 2027 je Bezirk.

Auch der Staat rechnet mit der Erhöhung: Laut Wirkungsfolgenabschätzung zur Regierungsvorlage bringt die Senkung der Pauschalen 100 Mio. Euro Mehreinnahmen im Jahr 2027 und ab 2028 rund 120 Mio. Euro pro Jahr. Der Budgetdienst des Parlaments bestätigt beide Beträge.

Noch 2026 verkaufen oder nicht? Ein ehrlicher Entscheidungsbaum

Die Erhöhung ist ein Argument, kein Zwang. Sechs Bedingungen entscheiden, ob sich ein Abschluss noch heuer überhaupt lohnen kann. Fällt eine davon weg, ist Eile der falsche Ratgeber.

• Wenn die Immobilie kein Altvermögen ist, dann ändert sich für Sie nichts. Bei Anschaffung durch den Erblasser ab dem 31.3.2002 gelten weiterhin 30 % vom tatsächlichen Gewinn, in beiden Jahren gleich.
• Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen, dann ist das Jahresende ein sinnvoller Zielpunkt. Wenn der Verkauf nur wegen der Steuer stattfindet, dann ist er meist ein Fehler: 1,8 Prozentpunkte sind kein Grund, eine Immobilie abzugeben, die Sie behalten möchten.
• Wenn ein Interessent für den schnellen Abschluss mehr als 1,8 Prozentpunkte Nachlass verlangt, dann haben Sie nichts gewonnen. Bei 400.000 € sind 1,8 % rund 7.200 €. Ein Preisnachlass von 15.000 € kostet Sie mehr als die höhere Steuer, und ruhig verhandeln bringt in der Regel mehr als ein Termindruck, den die Gegenseite kennt.
• Wenn die Verlassenschaft noch nicht eingeantwortet ist, dann können Sie vor der Einantwortung nicht frei verkaufen. Ein Verkauf aus der laufenden Verlassenschaft braucht die Zustimmung aller Erben und in der Regel die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Das ist möglich, kostet aber Zeit.
• Wenn Sie in einer Erbengemeinschaft sind, dann muss Einigkeit bestehen. Ein Verkauf der gesamten Liegenschaft geht nur einstimmig. Ein Termindruck, der eine Familie in eine halbe Entscheidung drängt, schafft Konflikte, die teurer werden als 7.200 €.
• Wenn Sie jetzt erst starten, dann rechnen Sie realistisch. Eine ordentliche Vermarktung dauert von der Bewertung bis zum Kaufvertrag typischerweise 3 bis 6 Monate. Für einen Abschluss im Dezember 2026 zählt also der Start im Herbst 2026, nicht der Entschluss im November.

Zeitplan bis Jahresende

Für den alten Satz zählt das Datum des Kaufvertrags: Er muss bis 31.12.2026 unterschrieben sein. Eine ordentliche Vermarktung dauert von der Bewertung bis zum Kaufvertrag typischerweise 3 bis 6 Monate. Wer erst im November oder Dezember 2026 mit dem Verkauf beginnt, schafft den Dezember deshalb nur in Ausnahmefällen. Realistisch ist er noch, wenn alle vier Punkte zutreffen:

1. Ein Käufer ist schon in Sicht, etwa aus der Familie, der Nachbarschaft oder ein Mieter, und über den Preis besteht im Wesentlichen Einigkeit.
2. Die Einantwortung liegt vor, oder alle Erben und das Verlassenschaftsgericht stimmen einem Verkauf aus der Verlassenschaft rasch zu.
3. Die Unterlagen sind vollständig: Grundbuchauszug, Einantwortungsbeschluss, Energieausweis, Plan- und Sanierungsunterlagen und Belege zum Anschaffungsdatum des Erblassers, damit das Altvermögen feststeht. Eine Stunde Steuerberatung ist hier gut investiert.
4. Der Vertragstermin steht früh. Notarin oder Rechtsanwalt braucht Vorlauf für Vertragsentwurf und Treuhandabwicklung. Der Termin für die Unterschrift sollte Anfang Dezember fixiert sein, nicht am 30. Dezember.

Trifft das nicht zu, planen Sie den Verkauf für 2027 und rechnen Sie die Differenz offen: Bei Altvermögen sind es 1,8 % des Verkaufspreises. Ein Preisnachlass, um noch schnell zu verkaufen, kostet meist mehr. Wer jetzt Unterlagen sammelt, den Wert klärt und das Haus vorbereitet, verkauft im Frühjahr 2027 ohne Druck. Ohne belastbaren Wert verhandeln Sie im Blindflug; die kostenlose Ersteinschätzung ist dafür ein schneller erster Schritt. Den vollständigen Ablauf beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen.

Was nicht betroffen ist

Drei Dinge bleiben unverändert. Die ersten zwei sind für viele Erben wichtiger als die Erhöhung selbst.

• Neuvermögen. Immobilien, die der Erblasser ab dem 31.3.2002 angeschafft hat, werden weiterhin mit 30 % vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn besteuert. An diesem Satz hat das Budgetbegleitgesetz nichts geändert.
• Hauptwohnsitzbefreiung. Wer die Voraussetzungen erfüllt, verkauft steuerfrei. Dann spielt die Pauschale keine Rolle, weder mit 86 % noch mit 80 %. Die Fristen, den Erbschaftsfall und die 1.000-m²-Grenze erklärt der Beitrag zur Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf.
• Herstellerbefreiung. Auch sie bleibt unverändert, hilft Erben aber in aller Regel nicht. Sie steht nur der Person zu, die das Gebäude selbst hergestellt hat, und geht nicht auf die Erben über. Dass die Eltern das Haus gebaut haben, macht den Verkauf durch die Kinder also nicht steuerfrei. Warum das so ist, erklärt der Lexikon-Eintrag zur Herstellerbefreiung.

Bevor Sie also wegen 1,8 Prozentpunkten Tempo machen, prüfen Sie, ob in Ihrem Fall überhaupt ImmoESt anfällt. Eine greifende Hauptwohnsitzbefreiung ist um ein Vielfaches mehr wert als der Stichtagsvorteil.

Ob sich der Abschluss noch 2026 für Sie rechnet, sehen Sie am schnellsten mit Zahlen: Im ImmoESt-Rechner und im Erbkosten-Rechner schalten Sie zwischen „Kaufvertrag bis 2026“ und „ab 2027“ um und sehen die Differenz für Ihren Verkaufspreis. Wie der Verkauf dann konkret abläuft, von den Unterlagen bis zur Aufteilung in der Erbengemeinschaft, steht im Beitrag geerbtes Haus verkaufen. Alle weiteren Steuerthemen rund um die geerbte Immobilie sammelt unser Ratgeber Steuern.

Ob sich der Abschluss noch heuer ausgeht, prüfen Sie Punkt für Punkt mit der Checkliste zum Verkauf noch vor 2027. Die übrigen Listen rund um den Verkauf sammeln die Checklisten für Erben. Was als Altvermögen gilt und was als Neuvermögen, grenzt das Lexikon kurz ab.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.