Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Fristen, Strafen

Der Energieausweis ist die Unterlage, die beim geerbten Haus am häufigsten fehlt und am spätesten auffällt. Oft liegt ein alter Ausweis in den Papieren der Eltern, manchmal gar keiner. Das Gesetz dahinter, das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, gilt seit 1. Juli 2026 in einer neuen Fassung, die die Richtlinie (EU) 2024/1275 umsetzt. Ältere Ratgebertexte im Netz bilden diesen Stand nicht ab. Hier lesen Sie die Pflichten beim Hausverkauf, die Fristen und was für Erbinnen und Erben besonders gilt.

Die Fakten auf einen Blick

Was das Gesetz verlangt

Zwei Paragrafen tragen die ganze Pflicht. § 4 Abs. 1 EAVG 2012 sagt: „Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer … rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers … einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.“ Neu in der Fassung seit Juli 2026 ist der Nachsatz: „Auf Verlangen des Käufers … ist der Energieausweis auf Papier, etwa als Ausdruck, vorzulegen und auszuhändigen.“ Ein PDF im Mailanhang genügt also nicht mehr zwangsläufig.

§ 3 EAVG 2012 greift schon früher, nämlich bei der Anzeige: Wird ein Gebäude „in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur In-Bestand-Nahme angeboten, so sind in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Endenergiebedarf des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben“. Die Klasse ist der neue Teil. Wer ein Inserat aus einer alten Vorlage übernimmt, in der nur zwei Kennwerte stehen, ist damit bereits säumig.

Praktisch heißt das: Der Ausweis muss vor der Veröffentlichung des Inserats vorliegen, nicht erst vor dem Notartermin. Den gesamten Ablauf von der Einantwortung bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

Wer ihn ausstellt und was er kostet

Ausstellen darf den Energieausweis nur, wer nach den einschlägigen bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften dazu befugt ist. § 2 Z 3 EAVG 2012 verweist für den Ausweis selbst ausdrücklich auf diese Vorschriften, und die Befugnis richtet sich nach den Bau- und Gewerbevorschriften, nicht nach dem EAVG. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung nach der konkreten Befugnis und danach, ob eine Besichtigung vor Ort erfolgt.

Zu den Kosten gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung und damit keine seriöse Pauschalzahl. Der Preis hängt an Objektgröße, Bauzustand, Datenlage und daran, ob Pläne vorhanden sind oder erst aufgenommen werden müssen. Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie sich sagen, was im Preis enthalten ist. Kalkulieren Sie den Betrag als Verkaufsnebenkosten ein; die Steuerseite des Verkaufs rechnen Sie im ImmoESt-Rechner durch.

Die Ausnahmen sind eng

§ 5 EAVG 2012 nimmt einige Gebäude aus. Der Katalog ist aber schmal, verlassen Sie sich nicht leichtfertig darauf. Genannt sind unter anderem nur frostfrei gehaltene Gebäude, Gebäude für Gottesdienst und religiöse Zwecke, provisorisch errichtete Bauten mit höchstens zwei Jahren Nutzungsdauer, bestimmte Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Gebäude, Wohngebäude mit eingeschränkter saisonaler Nutzung sowie freistehende Gebäude unter 50 m² Gesamtnutzfläche.

Für geerbte Objekte ist eine Ausnahme besonders relevant: Beim Verkauf sind Gebäude ausgenommen, die wegen ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, wenn das Gebäude im Inserat als abbruchreif bezeichnet wird und der Kaufvertrag davon ausgeht, dass der Käufer es binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss abbricht (§ 5 Z 2 EAVG 2012). Beide Bedingungen müssen erfüllt sein, und „abbruchreif“ ist ein objektiver Maßstab, keine Einschätzung des Verkäufers. Was sonst noch für stark sanierungsbedürftige Häuser gilt, steht im Beitrag Sanierungsfall geerbt.

Eine Erleichterung, die keine Ausnahme ist: Beim Verkauf eines einzelnen Nutzungsobjekts genügt wahlweise der Ausweis über dieses Objekt, über ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude oder über das gesamte Gebäude (§ 4 Abs. 2 EAVG 2012). Beim Einfamilienhaus reicht auch der Ausweis eines vergleichbaren Gebäudes, allerdings nur, „wenn der Ausweisersteller die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und ihres Standortklimas bestätigt“ (§ 4 Abs. 3 EAVG 2012).

Was für Erben besonders gilt

Drei Punkte kommen bei einer Verlassenschaft regelmäßig dazu.

Den alten Ausweis prüfen, nicht nur finden. Liegt ein Ausweis in den Unterlagen, entscheidet allein das Ausstellungsdatum: Am Tag der Vorlage darf er höchstens zehn Jahre alt sein. Ein Ausweis, der beim Inseratstart noch gültig ist, beim Kaufvertrag aber abgelaufen wäre, trägt nicht durch den Verkauf. Außerdem bildet ein alter Ausweis eine zwischenzeitliche Sanierung nicht ab, und das kann zu Ihrem Nachteil sein.

Rechtzeitig beauftragen. Der Ausweis gehört zu den Unterlagen, die vor der Vermarktung da sein müssen, nicht zu denen, die man parallel besorgt. Eine vollständige Liste führt die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

In der Erbengemeinschaft klären, wer beauftragt und wer zahlt. Vor der Einantwortung verwalten die Erben, die ihr Erbrecht ausgewiesen haben, die Verlassenschaft gemeinsam (§ 810 Abs. 1 ABGB), die Kosten trägt die Verlassenschaft. Nach der Einantwortung tragen die Miteigentümer Lasten nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 839 ABGB). Halten Sie beides schriftlich fest, bevor jemand in Vorlage geht. Wer ohne Makler verkauft, trägt die Verantwortung für das Inserat selbst; der Vergleich steht in Haus verkaufen ohne Makler. Beauftragen Sie eine Maklerin oder einen Makler, bleibt die Pflicht dennoch bei Ihnen: § 9 Abs. 1 EAVG 2012 entschuldigt den Makler, wenn er den Auftraggeber aufgeklärt und zur Einholung aufgefordert hat, der Auftraggeber dem aber nicht nachgekommen ist.

Was die Kennzahlen bedeuten

• HWB, Heizwärmebedarf. Die rechnerische Wärmemenge, die das Gebäude pro Quadratmeter und Jahr braucht, um die Innenräume auf Temperatur zu halten. Er beschreibt die Hülle, also Dämmung, Fenster und Kompaktheit, nicht die Heizung.
• Endenergiebedarf. Die Energiemenge, die inklusive Heizsystem, Verlusten und Warmwasser an der Gebäudegrenze zugeführt werden muss. Hier schlägt die Anlagentechnik durch.
• fGEE, Gesamtenergieeffizienz-Faktor. Eine Verhältniszahl auf dem Ausweisformular, die das Gebäude einem Referenzgebäude gegenüberstellt. Kleiner ist besser.
• Gesamtenergieeffizienzklasse. Die Buchstabenklasse, die seit der Novelle im Inserat stehen muss. Sie fasst die Werte für Käufer lesbar zusammen.

Die Kennzahlen sind Rechenwerte unter genormten Annahmen, keine Prognose Ihrer Heizkosten. Die Definitionen im Überblick stehen im Lexikoneintrag Energieausweis.

Wenn-dann: der Fahrplan

• Wenn Sie einen Ausweis in den Unterlagen finden, dann prüfen Sie zuerst das Ausstellungsdatum und rechnen zehn Jahre dazu.
• Wenn der Ausweis vor Vertragsabschluss abläuft, dann lassen Sie vor dem Inseratstart einen neuen erstellen.
• Wenn Sie inserieren wollen, dann gehören Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse in die Anzeige, sonst drohen bis zu 1.450 Euro.
• Wenn das Haus objektiv abbruchreif ist, dann prüfen Sie die Ausnahme des § 5 EAVG, aber nur mit dem Hinweis in der Anzeige und einem Kaufvertrag, der vom Abbruch durch den Käufer binnen drei Jahren ausgeht.
• Wenn mehrere Erben beteiligt sind, dann halten Sie Beauftragung und Kostentragung schriftlich fest, bevor jemand bestellt.
• Wenn der Käufer eine Papierausfertigung verlangt, dann müssen Sie sie vorlegen und aushändigen, auch wenn Sie alles digital abwickeln.

Welche Unterlagen und Kosten in Ihrem Fall noch offen sind, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite, in 2 Minuten. Die weiteren Schritte rund um den Verkauf sammelt unser Ratgeber Verkauf.

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