Steuern beim Hausverkauf in Österreich: wer zahlt was

Beim Hausverkauf reden alle über den Preis und kaum jemand über das, was danach abgeht. Die Liste der Abgaben wirkt lang: Immobilienertragsteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, dazu Vertragserrichtung und Provision. Der beruhigende Teil vorweg: Den größten Teil dieser Liste zahlt beim klassischen Privatverkauf nicht der Verkäufer. Diese Seite ordnet jede Position einer Seite zu und zeigt am Ende, was von 400.000 Euro tatsächlich bei Ihnen ankommt.

Wer zahlt was

Die Tabelle beschreibt die übliche Vertragspraxis. Rechtlich zwingend ist nur die Zuordnung der Immobilienertragsteuer zum Verkäufer. Alles andere steht im Kaufvertrag, und was dort nicht steht, kann teuer werden.

Die Immobilienertragsteuer ist Ihre Steuer

Die Immobilienertragsteuer trifft den Gewinn aus dem Verkauf und wird mit einem besonderen Steuersatz von 30 Prozent erfasst. Haben die Eltern (bzw. der Erblasser) das geerbte Elternhaus vor dem 31. März 2002 gekauft, greift die Pauschalregel für Altvermögen; maßgeblich ist das Kaufdatum, nicht das Erbdatum. Statt des echten Gewinns unterstellt das Gesetz Anschaffungskosten in Höhe von 86 Prozent des Verkaufserlöses, womit effektiv 4,2 Prozent des Kaufpreises übrig bleiben. Ab dem 1. Jänner 2027 sinkt diese Pauschale auf 80 Prozent, die effektive Belastung steigt damit auf 6 Prozent. Maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Wie das beim geerbten Haus konkret gerechnet wird, auch in der Erbengemeinschaft, zeigt der Beitrag zur Steuer beim Verkauf eines geerbten Hauses.

Wie die Steuer im Detail funktioniert, welche Anschaffungskosten zählen und warum der Erbfall selbst nichts auslöst, steht im Beitrag zur Immobilienertragsteuer. Die Umstellung zum Jahreswechsel erklärt der Beitrag zur ImmoESt-Erhöhung 2027. Und wenn Sie selbst im Haus Ihren Hauptwohnsitz hatten, lesen Sie zuerst die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf: Sie ist für Erben in der Regel der einzige Weg, die Steuer auf null zu bringen. Die Wohnjahre des Verstorbenen zählen dafür nicht. Eine Spekulationsfrist, nach deren Ablauf der Verkauf steuerfrei wird, gibt es für Grundstücke nicht mehr.

Umsatzsteuer: beim Privatverkauf kein Thema

Der Umsatzsteuer unterliegen nach § 1 Abs. 1 Z 1 UStG nur Leistungen, die ein Unternehmer „im Rahmen seines Unternehmens“ ausführt. Wer sein geerbtes Privathaus einmalig verkauft, ist kein Unternehmer im Sinn des § 2 UStG. Der Verkauf ist damit schon nicht steuerbar.

Selbst wenn ein Unternehmer verkauft, greift § 6 Abs. 1 Z 9 lit. a UStG: Die Lieferungen von Grundstücken sind steuerfrei. Diese Befreiung ist eine unechte, sie schließt also den Vorsteuerabzug aus. Ein Unternehmer kann nach § 6 Abs. 2 UStG zur Steuerpflicht optieren. Das ist ein Thema für betrieblich genutzte oder vermietete Objekte und für die Steuerberatung, nie für den reinen Privatverkauf. Wer ein zuvor vermietetes Objekt verkauft, spricht die Frage der Vorsteuerberichtigung vorher mit einer Steuerberatung durch.

Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr zahlt der Käufer

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Kauf 3,5 Prozent, Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert. Dazu kommt die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent für die Einverleibung des Eigentums im Grundbuch. Beide Positionen trägt in der Vertragspraxis der Käufer, weil er das Eigentum erwirbt und einverleiben lässt.

Ein Satz gehört trotzdem in jeden Kaufvertrag. Nach § 9 Z 4 GrEStG sind bei allen Erwerbsvorgängen „die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen“ Steuerschuldner, beim Kauf also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Dass der Käufer zahlt, ist Vereinbarung, nicht Gesetz. Fehlt die Regelung oder zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten. Prüfen Sie deshalb, dass die Kostentragung ausdrücklich im Vertrag steht. Der Stufentarif von 0,5, 2 und 3,5 Prozent, den viele von der Erbschaft kennen, gilt für unentgeltliche Erwerbe und für den Familienverband, nicht für den Verkauf an einen fremden Käufer.

Vertragserrichtung, Treuhand, Provision

Für die Errichtung eines Kaufvertrags durch Notar oder Rechtsanwalt gibt es keinen bindenden Tarif, der einen Prozentsatz vorschreibt. Die Kosten der Vertragserrichtung und der treuhändigen Abwicklung werden frei vereinbart und im Kaufvertrag einer Seite zugeordnet, in der Praxis meist dem Käufer. Die Treuhandschaft selbst ist Ihr Schutz: Der Kaufpreis liegt beim Treuhänder, bis die Lastenfreistellung und die Eintragung gesichert sind.

Die Maklerprovision ist beim Kauf nicht gesetzlich einer Seite zugewiesen. Ein Bestellerprinzip gibt es nur bei Wohnungsmietverträgen. Höchstbeträge, Doppelmaklertätigkeit und die Frage, wann bis zu 6 Prozent netto zulässig sind, klärt der Beitrag zur Maklerprovision in Österreich. Wer ganz ohne Makler verkaufen will, findet die Pflichten, die dann bei ihm bleiben, im Beitrag Haus verkaufen ohne Makler.

Selbstberechnung und Fälligkeit

Die Immobilienertragsteuer kommt nicht als Bescheid. Parteienvertreter, die die Grunderwerbsteuer selbst berechnen, haben nach § 30c Abs. 2 EStG auch die Immobilienertragsteuer „auf Grund der Angaben des Steuerpflichtigen“ zu berechnen, sie auf Ihr Abgabenkonto zu entrichten und haften für die Entrichtung. Zu zahlen ist spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats (§ 30b Abs. 1 EStG). Mit der Entrichtung ist die Einkommensteuer für die private Grundstücksveräußerung abgegolten, aber nur, wenn Ihre Angaben stimmen (§ 30b Abs. 2 EStG). Was Sie dafür an Unterlagen liefern müssen, steht unter Selbstberechnung der ImmoESt.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Elternhaus

Angenommen, Sie verkaufen ein geerbtes Haus um 400.000 Euro. Die Eltern haben es in den Achtzigerjahren gebaut, es ist also Altvermögen. Eine Hauptwohnsitzbefreiung greift annahmegemäß nicht. Der Makler arbeitet annahmegemäß mit 3 Prozent netto vom Verkäufer, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtung trägt annahmegemäß der Käufer.

Die Differenz von 7.200 Euro ist der gesamte Effekt der Umstellung 2027. Mit Ihren eigenen Zahlen, auch mit belegten Herstellungskosten oder einer Umwidmung, rechnen Sie den Fall im ImmoESt-Rechner durch.

Wenn-dann

• Wenn das Haus Altvermögen ist und der Verkauf ohnehin heuer ansteht, dann achten Sie auf das Vertragsdatum, nicht auf Übergabe oder Grundbuch.
• Wenn Sie selbst im Haus Ihren Hauptwohnsitz hatten, auch schon vor dem Erbfall, dann prüfen Sie zuerst die Befreiung, bevor Sie irgendeine Steuer rechnen. Die Jahre des Verstorbenen zählen nicht.
• Wenn das Haus zuletzt vermietet war, dann klären Sie Vorsteuerberichtigung und offene Fünfzehntel mit der Steuerberatung, bevor Sie unterschreiben.
• Wenn im Kaufvertragsentwurf nicht steht, wer Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr trägt, dann lassen Sie den Satz ergänzen.
• Wenn der Käufer die Vertragserrichtung zahlt, dann bleibt der Vertragserrichter trotzdem beiden Seiten gegenüber zur Sorgfalt verpflichtet: Lesen Sie den Entwurf selbst.

Welche Steuern und Kosten in Ihrer Lage anfallen, ordnet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite in 2 Minuten. Den gesamten Ablauf von der Einantwortung bis zur Übergabe beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen, alle weiteren Themen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber Verkauf.

Die einzelnen Begriffe erklären die Lexikoneinträge Hauptwohnsitzbefreiung (Definition), Herstellerbefreiung und Regelbesteuerungsoption.

Was zusätzlich vom Landesrecht abhängt, steht in den Regionen im Überblick.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.