Verlassenschaftsverfahren in Österreich: Ablauf und Dauer

Wenn ein naher Mensch stirbt und eine Immobilie hinterlässt, geht das Eigentum nicht sofort auf Sie über. Zwischen dem Todesfall und dem Moment, in dem Sie tatsächlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, steht das Verlassenschaftsverfahren. Das klingt sperrig, ist aber ein geordneter Ablauf, der Sie Schritt für Schritt begleitet. Dieser Beitrag erklärt, was dabei passiert, wie lange es ungefähr dauert und was Sie in der Zwischenzeit mit einem geerbten Haus tun können und was nicht.

Was das Verlassenschaftsverfahren ist und wer es führt

Das Verlassenschaftsverfahren ist das gerichtliche Verfahren, in dem der Nachlass einer verstorbenen Person geordnet und an die Erben übergeben wird. Zuständig ist das Bezirksgericht am letzten Wohnsitz der verstorbenen Person. Das Gericht selbst führt das Verfahren aber nicht im Alltag durch. Die eigentliche Abwicklung übernimmt eine Notarin oder ein Notar, die oder den das Gericht als Gerichtskommissär bestellt.

Der Gerichtskommissär ist Ihre zentrale Ansprechperson. Er erhebt das Vermögen der verstorbenen Person, ermittelt die Erben, klärt, ob ein Testament vorliegt, und bereitet alles vor, was das Gericht am Ende braucht. Bei einer geerbten Immobilie bedeutet das unter anderem, dass der Grundbuchstand und die Eigentumsverhältnisse festgehalten werden. Sie müssen diesen Ablauf nicht selbst steuern. Vieles kommt auf Sie zu, ohne dass Sie es aktiv anstoßen müssen. Bezahlt wird der Gerichtskommissär nach dem Wert des Nachlasses. Was das konkret heißt, zeigt der Beitrag zu den Notarkosten der Verlassenschaft.

Die Einantwortung: der Moment, ab dem Ihnen die Immobilie gehört

Der zentrale Schritt am Ende des Verfahrens ist die Einantwortung. Das ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft offiziell auf die Erben übergeht. Vor der Einantwortung gehört das Haus rechtlich noch nicht Ihnen, sondern der Verlassenschaft. Sie sind Erbin oder Erbe, aber noch nicht Eigentümerin oder Eigentümer. Was die Verlassenschaft rechtlich ist, erklärt der Leitfaden zur Verlassenschaft in Österreich.

Erst mit der Einantwortung ändert sich das. Sobald der Beschluss rechtskräftig ist, gehört Ihnen die Immobilie, und Sie können im Grundbuch eingetragen werden. Diese Unterscheidung wirkt technisch, ist aber entscheidend: Sie erklärt, warum Sie über das geerbte Haus vorher nicht frei verfügen können und warum manches erst nach der Einantwortung möglich wird.

Wie lange dauert ein Verlassenschaftsverfahren?

Eine allgemeingültige Dauer gibt es nicht, denn jeder Nachlass ist anders. Als grobe Orientierung gilt: Ein einfaches Verfahren mit klaren Verhältnissen und wenigen Beteiligten ist oft in wenigen Monaten abgeschlossen. Sobald es mehrere Erben gibt, ein Testament auszulegen ist oder die Vermögensverhältnisse unklar sind, dauert es länger.

Auch eine Immobilie kann das Verfahren in die Länge ziehen, etwa wenn ihr Wert erst ermittelt werden muss oder Fragen zum Grundbuch offen sind. Wie lange es in Ihrem Fall konkret dauert, kann Ihnen am ehesten der Gerichtskommissär sagen, der den Stand Ihres Verfahrens kennt. Verlassen Sie sich nicht auf pauschale Zahlen aus dem Bekanntenkreis, denn zwei Verfahren sind selten vergleichbar.

Was mit der Immobilie während des Verfahrens geht und was nicht

Solange die Einantwortung nicht erfolgt ist, können Sie die geerbte Immobilie nicht einfach verkaufen. Ein Verkauf vor der Einantwortung ist die Ausnahme und braucht die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 810 ABGB). Das ist kein Misstrauen gegen Sie, sondern ein Schutz: Die Verlassenschaft soll unversehrt bei den rechtmäßigen Erben ankommen, bevor darüber verfügt wird.

Erlaubt und sogar sinnvoll ist dagegen die Vorbereitung. Sie dürfen die Zeit nutzen, um sich einen klaren Überblick zu verschaffen, ohne irgendetwas zu präjudizieren. Dazu gehört vor allem:

• Eine neutrale Bewertung einholen. Ein von allen akzeptierter Wert ist die Grundlage jeder späteren Entscheidung. Diese Zahl können Sie schon jetzt ermitteln lassen. Den ersten Schritt macht die kostenlose Ersteinschätzung. Wann ein Gutachten nötig ist, zeigt der Beitrag Haus schätzen lassen im Erbfall.
• Unterlagen zusammentragen. Grundbuchsauszug, Bauakt und Energieausweis brauchen Sie ohnehin. Wer sie früh sammelt, spart später Zeit und macht eine Bewertung erst aussagekräftig. Welche Fristen für den Ausweis gelten, zeigt der Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf.
• Mit Miterben sprechen. Wenn Sie nicht allein erben, hilft ein frühes, sachliches Gespräch über die gemeinsame Richtung, bevor Entscheidungen anstehen.

Diese Vorbereitung nimmt Ihnen niemand vorweg, und sie setzt Sie unter keinen Druck. Sie schafft nur die Grundlage, auf der Sie nach der Einantwortung ruhig und sachlich entscheiden können.

Nach der Einantwortung: die Wege stehen offen

Ist die Einantwortung rechtskräftig, wird das Eigentum an der Immobilie im Grundbuch auf Sie umgeschrieben. Den Antrag beim Grundbuchsgericht stellen Sie, meist über den Notar; bleibt er innerhalb der gesetzten Frist aus, bringt ihn der Gerichtskommissär ein (§ 182 AußStrG). Mit der Eintragung sind Sie grundbücherliche Eigentümerin oder Eigentümer und können frei entscheiden, wie es weitergeht. Drei Wege stehen im Wesentlichen offen: verkaufen, einen Miterben auszahlen oder das Haus behalten.

Erben Sie gemeinsam mit anderen, gelten dabei die besonderen Regeln der Erbengemeinschaft. Ein Verkauf des ganzen Hauses braucht dann die Zustimmung aller Miterben, und der Weg zur Einigung will überlegt sein. Welche Möglichkeiten Sie in dieser Lage haben, lesen Sie in unserem Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus. Wenn für Sie ein Verkauf infrage kommt, zeigt der Ratgeber zum geerbten Haus die einzelnen Schritte. Und eine erste Orientierung über die Nebenkosten rund um das geerbte Objekt gibt Ihnen der Erbkosten-Rechner. Was Notar und Gericht im Verfahren selbst verrechnen, überschlägt der Verlassenschaftskosten-Rechner. Alle weiteren Beiträge zu Nachlass, Verfahren und Miterben sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Das Verlassenschaftsverfahren ist kein Hindernis, das Sie überwinden müssen, sondern ein geordneter Rahmen. Sie müssen ihn nicht allein tragen: Der Gerichtskommissär begleitet das Verfahren, und die Vorbereitung rund um die Immobilie können Sie in Ruhe und im eigenen Tempo angehen.

Den Verfahrensteil beim Gerichtskommissär beschreibt der Lexikoneintrag Verlassenschaftsabhandlung; ist niemand vertretungsbefugt, bestellt das Gericht einen Verlassenschaftskurator. Für den ersten Termin hilft die Checkliste Fragen an Notar und Gerichtskommissär. Welches Bezirksgericht in Ihrem Fall zuständig ist, steht auf den Regionenseiten, etwa für Wien, Graz, Linz, Stadt Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, St. Pölten, Eisenstadt und Bregenz.

Die übrigen Listen für das Verfahren sammeln die Checklisten für Erben.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.