Leerstehendes Haus geerbt: Kosten, Abgaben, Winter

Nach der Beerdigung steht das Haus erst einmal leer. Niemand will es überstürzt räumen, niemand will es überstürzt verkaufen, und so vergeht ein Jahr. Das ist menschlich verständlich und meist auch vertretbar. Es ist nur nicht kostenlos.

Dieser Beitrag zeigt, welche Posten während des Leerstands weiterlaufen, wo in Österreich tatsächlich eine Leerstandsabgabe droht und was Sie vor dem ersten Winter erledigen sollten. Ziel ist nicht Druck, sondern eine Entscheidung mit offenen Augen.

Leerstand: die geprüften Fakten

Was der Leerstand jeden Monat kostet

Eine allgemeingültige Monatssumme gibt es nicht, weil jedes Haus anders ist. Die Posten sind aber immer dieselben, und Sie können sie für Ihr Objekt in zehn Minuten zusammenschreiben:

• Grundsteuer. Sie knüpft nach § 1 Abs. 1 GrStG 1955 am inländischen Grundbesitz an, nicht an der Nutzung. Schuldner ist nach § 9 Abs. 1 Z 1 GrStG der Eigentümer. Der Jahresbetrag ergibt sich aus dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde (§ 27 GrStG). Fällig ist sie vierteljährlich am 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11.; beträgt sie nicht mehr als 75 Euro im Jahr, wird sie einmal am 15.5. eingehoben. Woraus sich der Messbetrag ergibt, erklärt der Beitrag zum Einheitswert im Detail.
• Versicherung. Die Eigenheim- oder Haushaltsversicherung läuft weiter. Durch den Leerstand wird sie nicht billiger, sondern heikler (siehe unten).
• Heizung und Strom. Ein Haus, das über den Winter frostfrei gehalten wird, verbraucht Energie. Grundgebühren für Strom, Wasser und Kanal fallen auch ohne Verbrauch an.
• Erhaltung. Dachrinnen, Schneeräumung, Gehsteig, Rasen, Hecke. Das erledigt entweder jemand aus der Familie oder ein Dienstleister.
• Wertverlust durch Vernachlässigung. Ein Haus, das zwei Winter nicht geheizt und nicht gelüftet wird, sieht bei der Besichtigung anders aus als eines, das betreut wurde. Das schlägt sich im Preis nieder.

Leerstandsabgaben: die Übersicht über alle neun Länder

Die wichtigste Aussage zuerst: Es gibt keine bundesweite Leerstandsabgabe. Jedes Bundesland regelt es selbst oder gar nicht, und wo es geregelt ist, muss die Gemeinde die Abgabe erst durch Verordnung ausschreiben. Ob Ihre Gemeinde das getan hat, sagt Ihnen das Gemeindeamt.

Die folgenden Absätze erklären jedes Land im Detail.

Salzburg. Das Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG) ermächtigt die Gemeinden in § 1, als ausschließliche Gemeindeabgabe eine „Kommunalabgabe Wohnungsleerstand“ zu erheben. Gegenstand sind nach § 9 Wohnungen, bei denen nach dem Zentralen Melderegister „an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist“. Für Erben entscheidend ist § 10 Z 6 ZWAG: Ausgenommen sind unter anderem „Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren“. Solange das Verfahren läuft, fällt die Abgabe also nicht an. Nach der Einantwortung endet diese Ausnahme. Weitere Ausnahmen betreffen etwa Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, in denen die Grundeigentümer selbst ihren Hauptwohnsitz haben, Wohnungen, die wegen notwendiger Pflege nicht mehr bewohnt werden können, und vermietbare Wohnungen, die trotz geeigneter Bemühungen sechs Monate lang nicht zum ortsüblichen Mietzins vermietet werden können.

Bemessen wird nach Nutzfläche und Leerstandswochen (§ 12 ZWAG), den Satz legt die Gemeinde durch Verordnung fest (§ 13 Abs. 1 ZWAG). Die Verordnung der Salzburger Landesregierung LGBl Nr 88/2024, in Kraft seit 1.1.2025, setzt dafür Höchstbeträge je Kalenderjahr fest: für sonstige Wohnungen von 420 Euro bis 40 m² bis 2.625 Euro über 220 m², für Neubauwohnungen jeweils das Doppelte. Das sind ausdrücklich Obergrenzen für die Gemeindeverordnung, nicht die tatsächlich vorgeschriebene Abgabe.

Tirol. Nach § 6 Abs. 1 TFLAG sind die Gemeinden ermächtigt, für Wohnungen, die „über einen durchgehenden Zeitraum von sechs Monaten keine Meldung als Hauptwohnsitz“ aufweisen und für die keine Ausnahme nach § 7 vorliegt, eine Leerstandsabgabe zu erheben. § 7 TFLAG nimmt unter anderem Wohnungen aus, die „aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar sind und deren Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist“, Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer selbst hauptwohnsitzgemeldet ist, sowie Wohnungen, die aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden können. Für Erben entscheidend ist § 7 lit. b Z 9 TFLAG: Ausgenommen sind auch Wohnungen, „die sich im Verlassenschaftsverfahren befinden, unabhängig davon, in welchem Land oder Staat das Verlassenschaftsverfahren anhängig ist“. Solange das Verfahren läuft, fällt die Abgabe also nicht an. Nach der Einantwortung endet diese Ausnahme. Bemessen wird nach Nutzfläche und Leerstandsmonaten (§ 9 Abs. 1 TFLAG). Für eine Erbengemeinschaft wichtig: Mehrere Abgabenschuldner haften nach § 8 Abs. 3 TFLAG als Gesamtschuldner, die Gemeinde kann sich also einen Miterben aussuchen.

Steiermark. Auch die Steiermark hat eine eigene Rechtsgrundlage, das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG), in Kraft seit 1. Oktober 2022. § 1 ermächtigt die Gemeinden zu zwei getrennten Abgaben: einer Zweitwohnsitzabgabe und einer Wohnungsleerstandsabgabe. Gegenstand der Leerstandsabgabe sind nach § 8 Wohnungen, an denen nach dem Zentralen Melderegister „mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz noch als sonstiger Wohnsitz vorliegt“. Bemessen wird nach Nutzfläche und Leerstandswochen (§ 11 StZWAG), den Satz legt der Gemeinderat durch Verordnung fest (§ 12 Abs. 1 StZWAG).

Der Unterschied zu Salzburg und Tirol ist für Erben der wichtige: Weder der Ausnahmekatalog der Leerstandsabgabe (§ 9 StZWAG) noch jener der Zweitwohnsitzabgabe (§ 4 StZWAG) nennt Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren. Ein laufendes Verfahren schützt in der Steiermark also nicht. Ausgenommen sind unter anderem Bauten mit bis zu drei Wohnungen, in denen die Eigentümer selbst hauptwohnsitzgemeldet sind, Wohnungen, die wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten nicht länger als 26 Kalenderwochen im Jahr leerstehen, und Wohnungen, die aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr bewohnt werden. Ob und in welcher Höhe für Ihr Objekt tatsächlich etwas anfällt, entscheidet die Gemeinde, denn auch dieses Gesetz ist nur eine Ermächtigung.

Vorarlberg. Seit 1. Jänner 2024 gilt das Zweitwohnungsabgabegesetz (ZAG), LGBl. Nr. 59/2023 in der Fassung LGBl. Nr. 27/2024. Der Langtitel nennt beide Tatbestände: die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und von Wohnungsleerständen. Auch hier ist es eine Ermächtigung, die Gemeindevertretung beschließt über Einführung und Höhe (§ 1 ZAG). Als Zweitwohnung gilt nach § 2 Abs. 2 lit. a eine Wohnung, an der „in Summe mehr als 26 Wochen im Kalenderjahr weder eine Meldung als Hauptwohnsitz nach den Daten des Zentralen Melderegisters noch eine Ausnahme im Sinne des Abs. 4 vorliegt“. Der Ausnahmekatalog des § 2 Abs. 4 ZAG reicht von lit. a bis lit. l und nennt das Verlassenschaftsverfahren nicht. Es gibt also keine ausdrückliche Ausnahme im Gesetzestext. Ausgenommen sind etwa Wohnungen der gewerblichen Beherbergung, Wohnungen in einem Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, in dem der Eigentümer in der anderen Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat, und Wohnungen, „die aufgrund ihres Zustandes den Erfordernissen der Sicherheit und Gesundheit nicht entsprechen und deren Instandsetzung wirtschaftlich nicht zumutbar ist“. Für Erbinnen und Erben heißt das: In Vorarlberg schützt das laufende Verfahren nicht. Miteigentümer schulden die Abgabe nach § 3 Abs. 2 ZAG zur ungeteilten Hand.

Kärnten. Kärnten kennt nur eine Zweitwohnsitzabgabe, keine Leerstandsabgabe. Grundlage ist das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz (K-ZWAG), LGBl. Nr. 84/2005. Wird die geerbte Immobilie nicht als Hauptwohnsitz genutzt, kann die Gemeinde daraus eine laufende Abgabe machen. Der Ausnahmekatalog des § 3 Abs. 1 K-ZWAG reicht von lit. a bis lit. h und nennt das Verlassenschaftsverfahren nicht. Ausgenommen sind unter anderem Wohnungen für Schulbesuch, Berufsausbildung oder Berufsausübung und Wohnungen, die vom Inhaber „aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden können“.

Für Kärnten entscheidend ist, was als Zweitwohnsitz zählt: jeder Wohnsitz, der nicht als Hauptwohnsitz verwendet wird, in einer eingerichteten Wohnung (§ 2 K-ZWAG). Abgabenschuldner ist der Eigentümer, der die Wohnung „selbst als Zweitwohnsitz verwenden kann“ (§ 4 Abs. 1 K-ZWAG). Ein leer stehendes, aber möbliertes Haus, das die Erben behalten, kann also erfasst sein, auch wenn niemand dort wohnt.

Burgenland, Niederösterreich, Oberösterreich und Wien. Diese vier Länder haben keine Leerstandsabgabe und keine Zweitwohnsitzabgabe nach dem Muster der übrigen Länder. Geprüft haben wir das konsolidierte Landesrecht im Volltext nach „Leerstand“, „Zweitwohnsitz“, „Freizeitwohnung“ und „Ferienwohnung“ (Stand 01.10.2026). Zwei Tourismusabgaben sollten Sie trotzdem kennen:

• Oberösterreich hebt nach §§ 54 und 55 Oö. Tourismusgesetz 2018 eine jährliche Freizeitwohnungspauschale ein. Sie betrifft Wohnungen, die länger als 26 Wochen im Tourismusjahr keinen Hauptwohnsitz darstellen und mit der Absicht zur Freizeitnutzung genutzt werden. Dass keine Freizeitnutzung beabsichtigt ist, muss der Inhaber glaubhaft machen. Die Gemeinde kann einen Zuschlag beschließen (§ 57).
• Burgenland verlangt nach § 22 Burgenländisches Tourismusgesetz 2021 einen Tourismusbeitrag für nicht gewerblich genutzte Ferienwohnungen, die in einem für Erholungs- oder Tourismuseinrichtungen gewidmeten Gebiet liegen: in den Ortsklassen I und II 150 Euro im Jahr bis 100 m² bebauter Fläche, 350 Euro darüber. Miteigentümer schulden ihn gemeinsam.

Ein leer stehendes geerbtes Haus, das niemand als Freizeit- oder Ferienwohnung nutzt, löst keine dieser Abgaben aus. In Oberösterreich sollten Sie das bei längerem Leerstand gegenüber der Gemeinde belegen können. Niederösterreich und Wien kennen nichts Vergleichbares. Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung laufen überall weiter.

Ob Ihre Gemeinde eine Abgabe tatsächlich ausgeschrieben hat, sagt Ihnen in jedem Fall das Gemeindeamt. Das Landesgesetz ist überall nur die Ermächtigung.

Versicherung und der erste Winter

Leerstand ist in vielen Eigenheim- und Haushaltsversicherungen eine anzeigepflichtige Gefahrenerhöhung. Wer sie nicht meldet, riskiert den Versicherungsschutz, gerade bei Leitungswasser- und Frostschäden. Melden Sie den Leerstand schriftlich, klären Sie die Obliegenheiten, also Wasser absperren, Heizung auf Frostschutz, regelmäßige Kontrolle, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben. Welche Rechtsfolgen ein Versäumnis genau hat, hängt von Ihren Bedingungen ab und gehört mit dem Versicherer geklärt. Was in der ersten Woche sonst beim Haus ansteht, zeigt der Beitrag Todesfall: was zu tun ist.

Alles Weitere für die kalte Jahreszeit steht in der Checkliste Leerstand über den Winter: Wasser und Heizung, Postumleitung, Schlüsselverwaltung, Begehungsintervalle, Schneeräumung.

Entscheidungsdruck ohne Panik

Der Leerstand ist selten der Grund, warum eine Familie nicht entscheidet. Er ist das Symptom. Meist fehlt entweder die Zahl oder die Einigung. Beides lässt sich in überschaubarer Zeit herstellen. Einen guten Startpunkt bietet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite: 7 kurze Fragen, und Sie wissen, welche Schritte bei Ihnen als Nächstes anstehen.

Rechnen Sie die laufenden Kosten für zwölf Monate zusammen und stellen Sie sie neben den Wert des Hauses. Ist die Summe klein gegenüber dem Mehrerlös, den eine gute Vorbereitung bringt, dann ist Warten richtig. Wenn nicht, haben Sie eine Zahl, über die Sie in der Familie reden können. Ob Vermieten die bessere Alternative ist, klärt der Beitrag Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen; die Steuer beim Verkauf überschlagen Sie im ImmoESt-Rechner.

Solange das Verfahren läuft, gehört das Haus ohnehin der Verlassenschaft und nicht Ihnen. Was in dieser Phase erlaubt ist und was nicht, steht im Leitfaden Verlassenschaft in Österreich. Die Räumung folgt eigenen Regeln, nachzulesen in Verlassenschaft räumen.

Wenn-dann: Leerstand im Griff behalten

• Wenn das Verlassenschaftsverfahren noch läuft und das Objekt in Salzburg liegt, dann greift die Ausnahme des § 10 Z 6 ZWAG. Nach der Einantwortung endet sie.
• Wenn das Verlassenschaftsverfahren noch läuft und das Objekt in Tirol liegt, dann greift die Ausnahme des § 7 lit. b Z 9 TFLAG. Auch hier endet sie mit der Einantwortung.
• Wenn das Haus in der Steiermark liegt, dann rechnen Sie damit, dass das laufende Verfahren nicht schützt: § 9 StZWAG kennt keine Verlassenschafts-Ausnahme. Fragen Sie früh bei der Gemeinde nach.
• Wenn das Haus in Vorarlberg liegt, dann rechnen Sie ebenfalls damit, dass das laufende Verfahren nicht schützt: Der Ausnahmekatalog des § 2 Abs. 4 ZAG nennt das Verlassenschaftsverfahren nicht.
• Wenn das Haus im Burgenland, in Niederösterreich, in Oberösterreich oder in Wien liegt, dann gibt es keine Landesabgabe auf Leerstand. Nur wer es als Freizeit- oder Ferienwohnung nutzt, muss in Oberösterreich und im Burgenland mit einer Tourismusabgabe rechnen.
• Wenn Sie nicht wissen, ob Ihre Gemeinde die Abgabe eingeführt hat, dann fragen Sie am Gemeindeamt. Alle vier Gesetze sind nur Ermächtigungen.
• Wenn der erste Winter bevorsteht, dann melden Sie den Leerstand der Versicherung und sichern Sie Wasser und Heizung ab.
• Wenn die Erbengemeinschaft noch nicht entschieden hat, dann bestimmen Sie eine Person für Post, Schlüssel und Kontrolle. Geteilte Zuständigkeit ist keine.
• Wenn der Leerstand länger als eine Heizperiode dauern soll, dann rechnen Sie die Jahreskosten aus und legen Sie sie den Miterben vor.

Ob sich Weitervermieten oder ein Verkauf eher rechnet, vergleicht der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner. Alle weiteren Themen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber Verkauf.

Ob für ein leer stehendes Haus zusätzlich eine Abgabe anfällt, entscheidet das Landesrecht. Die Regeln zu Zweitwohnsitz, Freizeitwohnsitz und Grundverkehr stehen im Detail auf den Regionenseiten, etwa für das Bundesland Salzburg, Tirol und Vorarlberg. Alle Länder finden Sie in den Regionen im Überblick.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwalt:anwältin oder Steuerberater:in bei.