20 Fragen an den Makler

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• Wie hoch ist Ihre Provision netto und brutto, und wer zahlt sie?

  Höchstsatz je Seite: 4 % bis 36.336,42 Euro Wert, 3 % darüber, jeweils plus Umsatzsteuer, also 3,6 % brutto (§ 15 Abs. 2, § 12 Abs. 1 ImmMV). Zahlt nur eine Seite, darf der Höchstbetrag um bis zu 100 % überschritten werden, also bis zu 6 % netto (§ 12 Abs. 2 ImmMV). Vor Vertragsabschluss steht Ihnen als Verbraucher eine schriftliche Kostenübersicht zu (§ 30b Abs. 1 KSchG).

• Wie lange läuft der Alleinvermittlungsauftrag, und wie kündige ich ihn?

  Das Gesetz verlangt nur eine angemessene Befristung (§ 14 Abs. 2 MaklerG). Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht; rund drei Monate gelten bei Verbrauchern in Literatur und Judikatur als angemessen. Lassen Sie sich die Dauer und die Kündigungsmöglichkeit schriftlich geben.

• Wie kommen Sie auf diesen Preis? Zeigen Sie mir drei Vergleichsobjekte.

  Verlangen Sie tatsächlich erzielte Kaufpreise aus der Umgebung, nicht Angebotspreise aus Portalen. Ein Startpreis ohne Herleitung kostet Sie die ersten Wochen Aufmerksamkeit.

• Wie sieht Ihr Vermarktungsplan konkret aus?

  Portale, Fotos, Grundrisse, Exposé, eigene Interessentenkartei, Zeitpunkt des Starts. Lassen Sie sich die Punkte mit Terminen nennen, nicht als Absichtserklärung.

• Wie laufen die Besichtigungen ab?

  Einzel- oder Sammeltermine, wer sperrt auf, wer ist anwesend, wie werden Interessenten vorab geprüft. Bei einem leerstehenden Erbhaus ist auch Versicherungsschutz und Schlüsselverwaltung ein Thema.

• Haben Sie schon für eine Erbengemeinschaft verkauft?

  Mehrere Eigentümer, unterschiedliche Erwartungen, oft verschiedene Bundesländer. Fragen Sie, wie der Makler Abstimmung und Unterschriften organisiert.

• Wer organisiert und bezahlt den Energieausweis?

  Ohne Energieausweis dürfen Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse nicht im Inserat stehen (§ 3 EAVG 2012). Der Ausweis darf bei Vorlage höchstens zehn Jahre alt sein (§ 4 Abs. 1 EAVG 2012).

• Wie prüfen Sie die Bonität der Interessenten?

  Verlangen Sie, dass eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegt, bevor ein Anbot weitergeleitet wird. Ein geplatzter Käufer kostet Sie zwei bis drei Monate.

• Wer errichtet den Kaufvertrag, und was kostet das?

  Notar:in oder Rechtsanwält:in, in der Regel vom Käufer bezahlt. Klären Sie vorab, wer die Person auswählt und ob sie auch die Treuhandschaft übernimmt.

• Wie ist die Treuhandabwicklung geregelt?

  Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto und wird erst ausgezahlt, wenn Lastenfreiheit und Eigentumseintragung gesichert sind. Lassen Sie sich das Treuhandkonto und die Auszahlungsbedingungen zeigen.

• Wer übernimmt die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer?

  In der Regel berechnet der Parteienvertreter, also Notar:in oder Rechtsanwält:in, die ImmoESt selbst und führt sie ans Finanzamt ab. Fragen Sie, mit welchem Satz gerechnet wird und ob Altvermögen angenommen wird.

• Welchen Zeitplan halten Sie bis zum Vertragsabschluss für realistisch?

  Für Altvermögen zählt das Datum des Vertragsabschlusses: bis 31.12.2026 beträgt die ImmoESt effektiv 4,2 % des Verkaufspreises, ab 1.1.2027 sind es 6 %. Lassen Sie sich den Zeitplan gegen dieses Datum rechnen, nicht gegen ein Gefühl.

• Nennen Sie mir zwei Referenzen aus den letzten zwölf Monaten.

  Vergleichbare Objekte, vergleichbare Lage. Fragen Sie nach der Zeit von der Beauftragung bis zum Vertrag und nach der Differenz zwischen Startpreis und erzieltem Preis.

• Haben Sie eine aufrechte Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung?

  Lassen Sie sich die Polizze oder eine Bestätigung zeigen. Fehlberatung bei einem Erbhaus trifft mehrere Eigentümer gleichzeitig.

• Wie lautet Ihre GISA-Zahl?

  Immobilienmakler ist ein reglementiertes Gewerbe. Die GISA-Zahl können Sie im Gewerbeinformationssystem Austria kostenlos nachschlagen und sehen dabei auch, seit wann die Berechtigung besteht.

• Was kostet mich der Auftrag, wenn nicht verkauft wird?

  Eine erfolgsunabhängige Vergütung darf nur in den in § 15 MaklerG genannten Fällen vereinbart werden und höchstens in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision. Sie gilt als Vergütungsbetrag nach § 1336 ABGB und ist damit gerichtlich mäßigbar.

• Arbeiten Sie exklusiv, und gilt die Provision auch bei einem Käufer, den ich selbst finde?

  Beim Alleinvermittlungsauftrag verpflichten Sie sich, keinen anderen Makler zu beauftragen (§ 14 Abs. 1 MaklerG). Liegen die Voraussetzungen bei mehreren Maklern vor, schulden Sie die Provision trotzdem nur einmal (§ 6 Abs. 5 MaklerG).

• In welchem Rhythmus berichten Sie, und worüber?

  Vereinbaren Sie schriftlich, etwa alle zwei Wochen: Zugriffe auf das Inserat, Anfragen, Besichtigungen, Anbote, Preisrückmeldungen. Ohne Bericht merken Sie zu spät, dass der Preis nicht trägt.

• Wie gehen Sie mit unseren Daten und den Daten der Interessenten um?

  Fragen Sie nach der Datenschutzerklärung, nach der Weitergabe an Portale und Finanzierungspartner und danach, ob Fotos aus dem Haus nach dem Verkauf gelöscht werden.

• Welche Ausstiegsklausel steht im Vertrag?

  Wird ein Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst, kann eine Vergütung anfallen (§ 15 Abs. 2 Z 1 MaklerG). Lesen Sie diese Klausel, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.