Haus verkaufen mit Wohnrecht: drei Wege und ihre Kosten

Im Grundbuch steht ein lebenslanges Wohnrecht, und plötzlich fragt sich die Familie, ob das Haus überhaupt verkäuflich ist. Die Antwort ist ja. Die schwierigere Frage lautet: Zu welchem Preis lässt sich ein Haus mit Wohnrecht verkaufen, und über welchen der drei möglichen Wege? Diese Seite ordnet die Wege und zeigt, welche Zahl dabei verhandelbar ist und welche nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick

Warum das Wohnrecht bleibt

Dienstbarkeiten sind dingliche Rechte und können nach § 9 GBG im Grundbuch eingetragen werden. Ist das geschehen, gilt § 443 ABGB: „Mit dem Eigenthume unbeweglicher Sachen werden auch die darauf haftenden in den öffentlichen Büchern angemerkten Lasten übernommen. Wer diese Bücher nicht einsieht, leidet in allen Fällen für seine Nachlässigkeit.“ Der Käufer übernimmt das Wohnrecht also automatisch, ohne dass er zustimmen muss und ohne dass es im Kaufvertrag stehen müsste.

Umgekehrt gilt der dritte Satz derselben Bestimmung: Andere Forderungen und Ansprüche gegen den früheren Eigentümer gehen nicht auf den Erwerber über. Ein nur mündlich oder privatschriftlich eingeräumtes, nicht verbüchertes Wohnrecht bindet den Käufer daher grundsätzlich nicht. Der erste Schritt ist deshalb immer derselbe: ein aktueller Grundbuchsauszug. Steht das Recht im C-Blatt, ist es eine Last. Steht es nirgends, reden Sie über eine Vereinbarung zwischen Menschen, nicht über eine Liegenschaftsbelastung. Was Wohnrecht und Fruchtgenuss unterscheidet und wer welche Kosten trägt, klärt der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss.

Weg 1: Verkauf mit der Last

Sie verkaufen, der Berechtigte bleibt wohnen. Rechtlich ist das der einfachste Weg, wirtschaftlich der unangenehmste. Der Käuferkreis schrumpft auf Anleger, die auf das Ende der Last spekulieren, und Banken finanzieren belastete Objekte zurückhaltend. Eine Faustzahl für den Preisabschlag gibt es nicht, und wer Ihnen eine nennt, hat sie geschätzt. Der Abschlag hängt am Alter und Gesundheitszustand des Berechtigten und an der Nutzung: Ein Wohnrecht an der Einliegerwohnung wiegt anders als eines am ganzen Haus.

Für den Käufer ändert die Last übrigens wenig an seinen Nebenkosten: Die Grunderwerbsteuer ist nach § 4 Abs. 1 GrEStG vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens aber vom Wert des Grundstückes. Ein niedriger Kaufpreis senkt die Steuer also nicht beliebig. Wer beim Hausverkauf welche Steuer trägt, zeigt der Überblick zu den Steuern beim Hausverkauf.

Weg 2: Ablöse gegen Löschungserklärung

Der in der Praxis häufigste Weg. Der Berechtigte verzichtet gegen eine Zahlung und unterschreibt eine einverleibungsfähige Löschungserklärung, das Haus wird lastenfrei verkauft. Ohne diese Zustimmung geht es nicht: Das Grundbuchsgericht löscht eine bestehende Dienstbarkeit nicht auf Wunsch des Eigentümers. Kann die berechtigte Person nicht mehr selbst entscheiden, beschreibt der Beitrag zur Erwachsenenvertretung beim Hausverkauf, wer für sie handelt.

Was gezahlt wird, ist frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Ablösesumme. Der übliche Verhandlungsanker ist der Kapitalwert nach § 16 BewG: Er ergibt sich aus der versicherungsmathematischen Berechnung der von der Erlebenswahrscheinlichkeit abgeleiteten Werte, wobei nach § 15 Abs. 1 BewG ein Zinssatz von 5,5 Prozent anzuwenden ist. Die verbindliche Berechnung nimmt der amtliche BMF-Rechner zu § 16 BewG vor; Eingaben sind Art der Rente, Geschlecht, Geburtsdatum, Bewertungsstichtag und Jahreswert. Eine eigene Überschlagsrechnung mit offengelegter Formel finden Sie im Wohnrecht-Rechner. Wichtig: Dieser Kapitalwert ist der steuerliche Ansatz und ein Verhandlungsanker, keine Ober- und keine Untergrenze.

Weg 3: Warten

Persönliche Servituten hören mit dem Tod auf (§ 529 ABGB). Das Recht endet also automatisch, unabhängig von der Eintragung; die Eintragung wird dadurch gegenstandslos und kann nach § 131 GBG gelöscht werden. In der Praxis wird der Löschungsantrag mit der Sterbeurkunde belegt. Warten ist eine legitime Strategie, aber keine kostenlose: Ein Haus, in dem jemand wohnt, verursacht laufende Kosten und altert weiter, und bei Altvermögen steigt die effektive Immobilienertragsteuer ab 1.1.2027 von 4,2 auf 6 Prozent des Erlöses.

Steuerlich sauber trennen

Zwei Fälle werden oft verwechselt.

Behält sich der Verkäufer selbst ein Wohnrecht vor, zählt das nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG zur Gegenleistung: Gegenleistung ist bei einem Kauf „der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Wohnrechts wird also zum Kaufpreis hinzugerechnet. Das ist der typische Fall der Übergabe zu Lebzeiten, den der Beitrag Haus überschreiben behandelt.

Übernimmt der Käufer dagegen ein bestehendes Wohnrecht eines Dritten, geht es um § 5 Abs. 2 Z 2 GrEStG. Dort zählen Belastungen zur Gegenleistung, „ausgenommen dauernde Lasten“. Ob ein lebenslanges Wohnrecht eine dauernde Last in diesem Sinn ist, sagt das Gesetz nicht; das ist eine Auslegungsfrage und gehört vor Vertragsunterfertigung zur Steuerberatung, nicht in eine Faustregel.

Ein Sonderfall ist der Verkauf gegen Leibrente. Nach § 1284 ABGB liegt ein Leibrentenvertrag vor, wenn „für Geld, oder gegen eine für Geld geschätzte Sache auf die Lebensdauer einer gewissen Person eine bestimmte jährliche Entrichtung versprochen“ wird. Gegenleistung ist dann nicht ein Kaufpreis, sondern der nach § 16 BewG kapitalisierte Rentenbarwert. Für die Immobilienertragsteuer gilt dabei eine eigene Zuflusslogik: ein Fall für die Steuerberatung. Wenn hinter dem Verkauf die Finanzierung von Pflege steht, lesen Sie zuerst Pflege finanzieren mit der Immobilie.

Rechenbeispiel: 400.000 Euro Elternhaus

Angenommen, das Haus hat ohne Last einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Die berechtigte Person bewohnt das Erdgeschoß, der ortsübliche Wert dieser Nutzung beträgt angenommen 900 Euro im Monat, also 10.800 Euro im Jahr. Der Kapitalwert laut BMF-Rechner beträgt angenommen 120.000 Euro.

Die Tabelle zeigt, warum sich die beiden aktiven Wege oft kaum unterscheiden: Was Sie beim Verkauf mit Last an Preis verlieren, zahlen Sie im anderen Weg als Ablöse. Entscheidend ist deshalb weniger die Zahl als die Frage, wer das Risiko trägt. Beim Verkauf mit Last trägt es der Käufer und lässt es sich bezahlen. Bei der Ablöse tragen Sie es. Alle drei Zahlen sind Annahmen, keine Marktaussage; die Steuerfolgen der Ablöse gehören vor der Unterschrift geklärt.

Wenn der Elternteil noch im Haus wohnt

In Erbengemeinschaften ist das häufig: Ein Elternteil hat ein Wohnrecht, die Kinder erben das Eigentum. Solange das Recht besteht, ist das Haus faktisch nicht frei verwertbar, und niemand kann den Berechtigten dazu zwingen, es aufzugeben. Sprechen Sie deshalb zuerst mit ihm, nicht mit dem Makler. Häufig endet das Gespräch bei einer anderen Lösung als dem Verkauf: kleinere Wohnung, Betreutes Wohnen, Ablöse in Raten. Alles davon ist besser als ein Verkauf, der an der fehlenden Löschungserklärung scheitert.

Wenn-dann

• Wenn das Wohnrecht nicht im Grundbuch steht, dann klären Sie mit einer Notarin oder einem Anwalt, was tatsächlich vereinbart wurde, bevor Sie inserieren.
• Wenn der Berechtigte zur Löschung bereit ist, dann lassen Sie die Löschungserklärung gleichzeitig mit dem Kaufvertrag aufsetzen und über den Treuhänder abwickeln.
• Wenn er nicht bereit ist, dann rechnen Sie den Verkauf mit Last ehrlich durch, statt auf einen Sinneswandel zu warten.
• Wenn Sie sich selbst ein Wohnrecht vorbehalten wollen, dann planen Sie ein, dass dessen Kapitalwert die Grunderwerbsteuer des Käufers erhöht.
• Wenn eine Leibrente im Raum steht, dann holen Sie vorher eine steuerliche Einschätzung ein. Die Zuflusslogik ist anders als beim Kaufpreis.

Welche Schritte bei einem Haus mit Wohnrecht in Ihrer Lage als Nächstes anstehen, ordnet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite in 2 Minuten. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, steht im Beitrag geerbtes Haus verkaufen; alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber Verkauf.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.