Geerbte Wohnung verkaufen: Rücklage, Mieter, Steuern

Eine geerbte Eigentumswohnung wirkt einfacher als ein Haus: kleiner, überschaubarer, kein Garten, kein Dach. Im Verkauf ist sie es nicht immer. Sie bringt eine Hausverwaltung mit, eine Rücklage, Beschlüsse über Sanierungen und manchmal einen Mieter, den der Käufer übernimmt. Und beim Tod eines Partners greift eine Sonderregel, die an Testament und gesetzlicher Erbfolge vorbeiläuft.

Das Wichtigste auf einen Blick

Was Sie überhaupt geerbt haben

Wohnungseigentum ist nach § 2 Abs. 1 WEG 2002 „das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen“. Im Grundbuch steht daher kein Stockwerk, sondern ein Miteigentumsanteil, der Mindestanteil, mit dem das Nutzungsrecht untrennbar verbunden ist.

Wie groß dieser Anteil ist, ergibt sich aus dem Nutzwert. Die Nutzwerte sind nach § 9 Abs. 1 WEG durch das Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu ermitteln. Wichtig für Erben: Der Nutzwert ist keine Wertangabe und kein Verkehrswert. Er bestimmt den Mindestanteil und damit den Kostenschlüssel, nicht den Preis Ihrer Wohnung. Was die Wohnung wert ist, sagt erst eine Bewertung am Markt.

Eigentümerpartnerschaft: die Wohnung fällt oft gar nicht in den Nachlass

Waren zwei Personen gemeinsam Wohnungseigentümer, je zur Hälfte des Mindestanteils, liegt eine Eigentümerpartnerschaft vor (§ 13 WEG). Stirbt einer der beiden, gilt § 14 Abs. 1 Z 1 WEG: Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum geht „von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum des überlebenden Partners über“, und zwar „unter Ausschluss sonstigen Erwerbs von Todes wegen“. Der halbe Anteil fällt also nicht in den Nachlass. Weder Testament noch gesetzliche Erbfolge ändern daran etwas, solange keine abweichende Vereinbarung nach Abs. 5 besteht.

Kostenlos ist der Übergang nicht. Nach § 14 Abs. 2 WEG hat der Überlebende der Verlassenschaft „die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils zu bezahlen (Übernahmspreis)“. Der Mindestanteil ist der Miteigentumsanteil, mit dem das Wohnungseigentum am gesamten Objekt verbunden ist; in der Eigentümerpartnerschaft halten ihn beide Partner je zur Hälfte. Die Hälfte seines Verkehrswerts entspricht damit wirtschaftlich dem Wert jener Hälfte, die der überlebende Partner hinzuerwirbt, also rund der Hälfte des Wohnungswerts. Eine einvernehmliche Festlegung des Übernahmspreises ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist und dadurch nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten eingegriffen wird.

§ 14 Abs. 3 WEG mildert das für den überlebenden Pflichtteilsberechtigten, dem die Wohnung zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Dann gilt Abs. 2 nicht, der Übernahmspreis entfällt also. Ausnahmen: Ist noch ein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden, ist ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils zu zahlen. Ist keiner vorhanden, aber die Verlassenschaft ohne Zahlung überschuldet, wird der zur Deckung nötige Betrag fällig, höchstens dieses Viertel. Die Eigentümerpartnerschaft ist nicht auf Ehegatten beschränkt. Für Lebensgefährten ist sie deshalb das wichtigste Instrument. Mehr dazu im Beitrag Erbrecht von Ehepartner und Lebensgefährte.

Rücklage, Abrechnungen, Unterlagen

Die Wohnungseigentümer haben nach § 31 Abs. 1 WEG eine angemessene Rücklage zu bilden. Als Ausgangsgröße nennt das Gesetz die Nutzfläche mal 0,90 Euro. Dieser Betrag wird seit 1. Jänner 2024 jedes zweite Jahr nach dem Verbraucherpreisindex 2020 angepasst und vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer veröffentlicht. Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Rücklagenbeiträge tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile (§ 32 Abs. 1 WEG).

Für den Verkauf heißt das: Die Rücklage hängt an der Liegenschaft, nicht an Ihnen. Sie wird beim Verkauf nicht ausbezahlt, sondern geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Verkaufsargument, eine leere mit anstehender Fassadensanierung ein Preisabschlag.

Fordern Sie bei der Hausverwaltung früh an, was ein Käufer später sehen will: die letzten Jahresabrechnungen, den Stand der Rücklage, offene Rückstände des Verstorbenen und die Beschlüsse über bevorstehende Sanierungen. Die Abrechnung ist nach § 34 Abs. 1 WEG innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übersenden, Belegeinsicht inklusive. Der Anspruch auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Dazu kommen Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten. Zugriff auf all das haben Sie als Eigentümer, also erst nach der Einantwortung; davor läuft die Kommunikation über die Verlassenschaft.

Wenn ein Mieter drin wohnt

Durch den Tod des Vermieters wird der Mietvertrag nicht aufgehoben (§ 14 Abs. 1 MRG). Sie erben also die Wohnung samt Mietverhältnis, und der Käufer übernimmt es ebenfalls. Bei einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945 gilt nach § 1 Abs. 4 Z 3 MRG die Teilanwendung: Eintrittsrecht, Befristungsregeln und die Kündigungsbeschränkungen der §§ 29 bis 36 MRG gelten, eine Mietzinsobergrenze nach § 16 MRG nicht. Bei älteren Gebäuden gilt das MRG in vollem Umfang, dann auch der Richtwertmietzins.

Stirbt umgekehrt der Mieter, treten nach § 14 Abs. 2 und 3 MRG eintrittsberechtigte Angehörige in den Vertrag ein, also Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie und Geschwister, sofern sie ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt in der Wohnung gewohnt haben. Sie gehen den Erben vor.

Nüchtern gesagt: Eine vermietete Altbauwohnung mit unbefristetem Altmietvertrag ist deutlich schwerer verkäuflich als eine leere. Das Käufersegment sind dann Anleger, die nach Rendite rechnen, nicht Eigennutzer, die nach Gefühl kaufen. Betriebskosten und Rücklagenbeiträge laufen bis zur Übergabe auf Ihre Rechnung; die Abgrenzung zum Stichtag gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag.

Steuern und Rechenbeispiel

Steuerlich unterscheidet sich die Wohnung nicht vom Haus. Der Erbfall selbst löst keine Immobilienertragsteuer aus, steuerpflichtig wird erst der Verkauf, und Sie treten in den Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen ein. Die Einzelheiten stehen im Beitrag zur Immobilienertragsteuer bei Erbschaft.

Angenommen, die Wohnung ist Altvermögen und wird um 250.000 Euro verkauft, das Elternhaus im Vergleich um 400.000 Euro.

Die effektiven 4,2 Prozent des Erlöses steigen ab 1. Jänner 2027 auf 6 Prozent; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Mit Ihren Zahlen rechnen Sie das im ImmoESt-Rechner nach.

Wenn-dann

• Wenn der verstorbene Elternteil die Wohnung gemeinsam mit einem Partner besessen hat, dann prüfen Sie zuerst § 14 WEG: Der Anteil fällt womöglich gar nicht in den Nachlass.
• Wenn eine große Sanierung beschlossen ist, dann legen Sie den Beschluss offen. Käufer finden ihn ohnehin in den Protokollen, und bei verschwiegenen Mängeln hilft Ihnen kein Gewährleistungsausschluss.
• Wenn die Wohnung vermietet ist, dann klären Sie vor dem Inserat, ob Voll- oder Teilanwendung des MRG gilt. Davon hängt der Käuferkreis ab.
• Wenn die Hausverwaltung Rückstände des Verstorbenen meldet, dann regeln Sie diese vor dem Verkauf. Es sind Schulden des Nachlasses, für die Erben nach der Einantwortung haften, bei bedingter Erbantrittserklärung nur bis zum Wert der Verlassenschaft (§§ 801, 802 ABGB). Außerdem kann die Eigentümergemeinschaft sie über ein Vorzugspfandrecht am Anteil sichern (§ 27 WEG 2002).
• Wenn die Rücklage hoch ist, dann nennen Sie den Stand im Verkaufsgespräch. Er geht auf den Käufer über und ist bares Argument.

Welche Schritte und Kosten beim Verkauf Ihrer Wohnung anstehen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite: 7 kurze Fragen, Antwort innerhalb eines Werktags. Wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft, steht im Beitrag geerbtes Haus verkaufen, alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber Verkauf.

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