Verlassenschaft räumen: Zeitpunkt, Ablauf und Kosten

Irgendwann steht die Frage im Raum, meist früher, als allen lieb ist: Wer räumt das Haus aus? Der Druck kommt von außen, von der Genossenschaft, vom Käufer, vom Makler, manchmal auch von Geschwistern, die den Zustand nicht mehr aushalten. Und fast immer ist der erste Impuls derselbe, nämlich am Wochenende anzufangen und einen Container zu bestellen.

Genau dieser Impuls ist das Problem. Die Räumung einer Verlassenschaft ist rechtlich kein Aufräumen, sondern ein Zugriff auf ihr Vermögen. Dieser Beitrag erklärt, wann geräumt werden darf, was vorher gesichert gehört, wie eine Räumung abläuft und was den Preis bestimmt.

Der richtige Zeitpunkt

Bis zur Einantwortung gehört der Hausrat nicht Ihnen, sondern dem Nachlass, wie der Leitfaden Verlassenschaft in Österreich erklärt. Das hat zwei praktische Folgen.

Erstens die Zuständigkeit. Nach § 810 Abs. 1 ABGB dürfen jene Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben und ihr Erbrecht hinreichend ausgewiesen haben, das Verlassenschaftsvermögen benützen und verwalten. Für Veräußerungen von Gegenständen aus dem Verlassenschaftsvermögen verlangt § 810 Abs. 2 ABGB allerdings die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Solange noch nicht alle Erbantrittserklärungen vorliegen, gilt das sogar für gewöhnliche Verwaltungshandlungen.

Zweitens das Inventar. Ist ein Inventar zu erwarten, dürfen Gegenstände außerhalb des ordentlichen Wirtschaftsbetriebs erst veräußert werden, nachdem sie darin erfasst sind (§ 810 Abs. 3 ABGB). Das Inventar ist das vollständige Verzeichnis aller körperlichen Sachen und aller vererblichen Rechte und Verbindlichkeiten samt Wert zum Todestag (§ 166 Abs. 1 AußStrG); bewegliche Sachen werden dabei mit dem Verkehrswert angesetzt (§ 167 Abs. 1 AußStrG). Was vorher im Container landet, fehlt in diesem Verzeichnis, und niemand kann später nachweisen, was es wert war.

Praktisch heißt das: Geräumt wird nach der Einantwortung, oder davor mit der ausdrücklichen Zustimmung aller erbantrittserklärten Erben und in Abstimmung mit dem Gerichtskommissär. Schriftlich, auch unter Geschwistern, die sich gut verstehen. Eine Räumung ist der häufigste Auslöser für den Vorwurf, jemand habe sich etwas genommen, und dieser Vorwurf lässt sich nachträglich kaum entkräften. Mehr dazu im Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus.

Was vor der Räumung gesichert gehört

Eine professionelle Räumung dauert oft nur einen Tag. Was dabei weg ist, ist weg. Nehmen Sie sich deshalb vor dem Termin einen eigenen Durchgang, am besten zu zweit, und sichern Sie vier Gruppen:

• Dokumente. Grundbuchsauszug, Kaufvertrag, Baupläne, Einheitswert- und Grundsteuerbescheide, Versicherungspolizzen, Kreditunterlagen, Handwerkerrechnungen, Energieausweis. Was davon das Verfahren braucht, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.
• Wertgegenstände. Schmuck, Münzen, Bargeld, Sparbücher, Bilder, Sammlungen, Werkzeug, Fahrzeugpapiere. Alles, was einen eigenständigen Wert hat, gehört ins Inventar und nicht in die Verwertung der Räumfirma.
• Erinnerungsstücke. Fotos, Briefe, Uhren, Einzelstücke. Klären Sie diese Dinge vor dem Räumtag unter den Erben, nicht währenddessen.
• Fotos vom Zustand. Eine Serie Aufnahmen pro Raum, bevor irgendetwas bewegt wird. Sie dient später als Beleg gegenüber Miterben und ist gleichzeitig eine Bestandsaufnahme für Bewertung und Verkauf.

Wie eine Räumung abläuft

Zwei Punkte entscheiden über die Qualität eines Angebots. Der erste ist der Fixpreis: Angebote auf Stundenbasis ohne Volumenangabe lassen sich nicht vergleichen und wachsen erfahrungsgemäß während der Arbeit. Der zweite ist die Verwertung. Brauchbare Möbel, Werkzeug oder Metall haben einen Wert, und seriöse Anbieter rechnen ihn an, statt ihn stillschweigend zu behalten. Lassen Sie sich das im Angebot ausweisen.

Was den Preis bestimmt

Euro-Beträge nennen wir hier bewusst nicht. Sie hängen vom Volumen, vom Bundesland und von den örtlichen Entsorgungstarifen ab und wären ohne Besichtigung geraten. Holen Sie zwei bis drei Fixpreisangebote ein, auf Basis derselben Beschreibung, dann sehen Sie die realistische Spanne für Ihr Objekt.

Wohin der Abfall geht

Abfall aus einem Haushalt ist rechtlich kein Restposten. Nach § 15 Abs. 5 AWG 2002 hat der Abfallbesitzer die Abfälle einem zur Sammlung oder Behandlung Berechtigten zu übergeben, wenn er zu einer entsprechenden Behandlung nicht berechtigt oder imstande ist. Für Problemstoffe, Altgeräte und Bauschutt gelten zusätzliche Trenn- und Übergabepflichten.

Für Sie als Erbin oder Erben folgt daraus eine einfache Regel: Verlangen Sie einen Entsorgungsnachweis und lassen Sie sich die Berechtigung der Firma zeigen. Wer Container zum Pauschalpreis anbietet und über den Verbleib des Inhalts nichts sagen will, ist kein günstiger Anbieter, sondern ein Risiko.

Bei kleinen Mengen ist der Weg über die Gemeinde die günstigere Variante. Altstoffsammelzentrum, Problemstoffsammlung und Sperrmüllabfuhr sind in Österreich kommunal organisiert, Mengen und Gebühren regelt jede Gemeinde selbst. Fragen Sie vor der Beauftragung einer Firma beim Gemeindeamt nach, was im Rahmen des Haushalts kostenlos abgegeben werden kann.

Alternative: Verkauf im Ist-Zustand

Nicht jedes Haus muss geräumt werden. Ankäufer und Bauträger erwerben Objekte ausdrücklich im Ist-Zustand, also mit Inhalt, und übernehmen die Räumung selbst. Der Preis liegt dafür unter dem, was ein freier Verkauf nach Räumung bringen würde, weil der Käufer Aufwand und Risiko einpreist.

Rechnen Sie es durch, statt es zu fühlen: Räumkosten plus Zeit plus Leerstandskosten auf der einen Seite, Preisabschlag auf der anderen. Bei einem gut erhaltenen Haus in gefragter Lage lohnt die Räumung fast immer. Bei einem stark vermüllten Objekt, bei einer Erbengemeinschaft, die schnell zu einem Ende kommen will, oder bei großer Entfernung zum Objekt kann der Verkauf im Ist-Zustand der ruhigere Weg sein.

Selbst räumen oder Firma beauftragen?

• Wenn es um eine Wohnung mit wenig Inventar geht und Sie vor Ort wohnen, dann ist Eigenleistung samt Sperrmüll über die Gemeinde oft die günstigste Lösung.
• Wenn ein Haus mit Keller, Dachboden und Garage zu räumen ist, dann rechnet sich eine Firma meist, allein wegen Transport und Entsorgungstarifen.
• Wenn Sondermüll, Asbestverdacht oder starke Vermüllung im Spiel sind, dann gehört die Räumung in Fachhände, auch aus Gründen des Arbeitsschutzes.
• Wenn Sie mit Miterben gemeinsam entscheiden, dann beauftragen Sie gemeinsam und halten Kosten und Verwertungserlös schriftlich fest.
• Wenn niemand Zeit oder Nerven hat, dann prüfen Sie den Verkauf im Ist-Zustand als gleichwertige Option.

Was danach beim Verkauf zählt

Ein leeres Haus verkauft sich anders. Räume wirken größer, Mängel sind sichtbar statt versteckt, und Interessenten können den eigenen Grundriss darüber legen. Gleichzeitig verschwinden Gerüche und der Eindruck eines vollgestellten, alten Haushalts, der viele Kaufinteressenten abschreckt.

Planen Sie parallel den Energieausweis ein. Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsabschluss auszuhändigen (§ 4 EAVG 2012). Die Datenaufnahme dafür ist im leeren Haus einfacher als im vollen.

Räumen, verkaufen oder beides: Welche Schritte in Ihrer Lage als Nächstes anstehen, ordnet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite in 2 Minuten. Wie es von hier aus weitergeht, beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen. Die Kosten rund um Erbschaft und Grundbuch rechnen Sie im Rechner durch, und alle weiteren Themen sammelt der Ratgeber zum Verkauf der geerbten Immobilie.

Bleibt das Haus nach der Räumung vorerst leer, sichert die Checkliste Leerstehendes Haus über den Winter das Nötigste ab. Soll es im vorgefundenen Zustand weggehen, beschreibt Sanierungsfall geerbt: verkaufen wie besichtigt den Weg.

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