Haus schätzen lassen im Erbfall: Wert richtig ermitteln

Fast jede Entscheidung rund um ein geerbtes Haus hängt an einer einzigen Zahl, die am Anfang niemand kennt: an seinem Wert. Wer im Erbfall ein Haus schätzen lassen will, setzt deshalb am richtigen Punkt an. Wer Geschwister auszahlen will, braucht sie. Wer einen Pflichtteil erfüllen muss, braucht sie. Wer verkaufen will, braucht sie erst recht, sonst verhandelt er gegen einen Preis, den er selbst nicht begründen kann.

Dieser Beitrag ordnet die Begriffe, zeigt die drei Wege zu einer Wertangabe und beantwortet die eigentliche Frage: Welche Bewertung reicht in Ihrer Situation, und wann ist ein echtes Gutachten nötig?

Warum der Wert am Anfang steht

Vier Stellen fragen nach dem Wert, und sie fragen aus vier verschiedenen Gründen.

In der Erbengemeinschaft ist der Wert die Grundlage jeder Einigung. Solange eine Schwester von 300.000 Euro und ein Bruder von 450.000 Euro ausgeht, verhandeln beide über Gefühle statt über Zahlen. Beim Pflichtteil in Österreich wird aus dem Wert direkt Geld: Der Pflichtteil beträgt die Hälfte dessen, was nach gesetzlicher Erbfolge zustünde (§ 759 ABGB). Bei zwei Kindern und einem Haus als einzigem Nachlasswert heißt das ein Viertel des Hauswerts je Kind. Werden statt 400.000 Euro 440.000 Euro angesetzt, sind das 10.000 Euro mehr, die ausgezahlt werden müssen.

Das Finanzamt wiederum rechnet gar nicht mit dem Marktwert, sondern mit eigenen steuerlichen Werten. Und beim Verkauf entscheidet der Wert über den Angebotspreis, über die Vermarktungsdauer und darüber, ob Sie ein Kaufanbot einordnen können oder nur hoffen.

Drei Werte, die im Erbfall genannt werden

Wenn im Verlassenschaftsverfahren, beim Notar und beim Makler unterschiedliche Zahlen kursieren, liegt das meist nicht an Meinungsverschiedenheiten, sondern daran, dass drei verschiedene Werte gemeint sind.

Maßgeblich für alles, was Sie untereinander oder am Markt regeln, ist der Verkehrswert. § 2 Abs. 2 LBG definiert ihn als „der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann“. Abs. 3 stellt klar, dass „die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen“ dabei außer Betracht bleiben. Das Elternhaus wird also bewertet, als stünde es fremd am Markt, und nicht als das Haus, in dem Sie aufgewachsen sind.

Grundstückswert und Einheitswert sind demgegenüber reine Steuergrößen. Wie der erste ermittelt wird, zeigt der Beitrag Grundstückswert berechnen. Der Einheitswert stammt aus der Hauptfeststellung zum 1. Jänner 1973 und liegt regelmäßig weit unter dem Marktwert. Wer ihn für die Erbteilung heranzieht, zahlt entweder deutlich zu wenig oder bekommt deutlich zu wenig.

Drei Wege zum Wert

Die kostenlose Marktwerteinschätzung eines Maklers ist kein schlechteres Produkt, sondern ein anderes. Sie beantwortet die Frage „in welcher Größenordnung bewegen wir uns“ schnell und ohne Kosten. Für die meisten Familien ist das der richtige erste Schritt. Sie bleibt aber eine Markteinschätzung und kein Beweismittel.

Sobald gestritten wird oder ein Gericht mitliest, führt nichts an einem Gutachten einer allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen vorbei. Wer eingetragen ist, steht in der Gerichtssachverständigen- und Gerichtsdolmetscherliste des Justizministeriums, öffentlich durchsuchbar nach Fachgebiet und Region unter justizonline.gv.at.

Besonders deutlich wird der Unterschied beim Inventar. Unbewegliche Sachen sind dort grundsätzlich mit dem dreifachen Einheitswert anzusetzen. Beantragt es aber eine Partei oder ist es im Interesse einer schutzberechtigten Person erforderlich, ist nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz zu bewerten (§ 167 Abs. 2 AußStrG). Wer also befürchtet, dass im Verfahren mit einem viel zu niedrigen Wert gerechnet wird, hat ein Antragsrecht und sollte es nutzen.

Die drei Bewertungsverfahren

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz kennt drei Wege zum Verkehrswert: das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6). § 3 LBG verlangt, dass die gewählte Methode dem Stand der Wissenschaft entspricht, und schreibt vor, mehrere Verfahren anzuwenden, wenn das zur vollständigen Berücksichtigung aller wertbestimmenden Umstände nötig ist.

• Vergleichswertverfahren. Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet, mit Zu- und Abschlägen für Unterschiede und für zwischenzeitliche Marktveränderungen. Für Einfamilienhäuser und Wohnungen ist das der Regelfall.
• Ertragswertverfahren. Der Wert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrags zum angemessenen Zinssatz. Relevant bei vermieteten Objekten und Zinshäusern.
• Sachwertverfahren. Bodenwert plus Bauwert plus Wert sonstiger Bestandteile und Zubehör. Der Bauwert wird üblicherweise aus den Herstellungskosten abzüglich technischer und wirtschaftlicher Abschreibung ermittelt. Typisch bei besonderen oder schwer vergleichbaren Objekten.

Ein sauberes Gutachten nennt das gewählte Verfahren und begründet die Wahl. Fehlt beides, ist die Zahl nicht überprüfbar.

Was den Wert eines Elternhauses bewegt

Zwei Häuser in derselben Straße können sehr unterschiedlich bewertet werden. Diese Punkte erklären in der Praxis den größten Teil des Unterschieds:

• Zustand und Sanierungsstau. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Feuchtigkeit wiegen schwerer als Optik.
• Energieausweis. Eine schlechte Einstufung zieht den erzielbaren Preis nach unten, weil Käufer die Folgekosten einpreisen. Die Pflichten dazu stehen im Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf.
• Grundstück. Größe, Zuschnitt, Teilbarkeit und Bebaubarkeit.
• Lage und Widmung. Infrastruktur und Nachfrage auf der einen Seite, die Flächenwidmung auf der anderen.
• Rechte im Grundbuch. Ein eingetragenes Wohnrecht, ein Fruchtgenussrecht oder eine Dienstbarkeit mindern den Wert erheblich, weil die Nutzung eingeschränkt ist. Wie der Wert eines solchen Rechts ermittelt wird, zeigt der Beitrag zu Wohnrecht und Fruchtgenuss.
• Denkmalschutz. Er bringt Auflagen bei Umbauten und schränkt den Käuferkreis ein.

Nennen Sie diese Punkte bei der Bewertung aktiv. Ein verschwiegener Sanierungsstau taucht spätestens bei der Besichtigung auf und kostet dann mehr als er anfangs gekostet hätte.

Was eine Bewertung kostet

Die Marktwerteinschätzung durch einen Makler ist in der Regel kostenlos, weil sie zur Verkaufsanbahnung gehört. Ein Gutachten ist eine Werkleistung und wird nach Aufwand und Objektwert verrechnet. Es gibt dafür keinen amtlichen Tarif und keine seriöse Pauschalzahl.

Zwei Regeln schützen Sie: Lassen Sie sich Umfang und Honorar vorab schriftlich bestätigen, und klären Sie, wofür das Gutachten verwendbar sein soll. Ein Kurzgutachten, das später vor Gericht nicht genügt, ist zweimal bezahlt. Gehört die Schätzung zum Inventar, das im Verlassenschaftsverfahren errichtet wird, geht sie auf Kosten der Verlassenschaft (§ 802 ABGB). Ein Gutachten, das Sie selbst beauftragen, schulden zunächst Sie als Auftraggeber; klären Sie vorher, ob die Miterben mittragen.

Welche Bewertung brauche ich?

• Wenn Sie nur wissen wollen, worüber Sie sprechen, dann genügt eine kostenlose Marktwerteinschätzung durch einen Makler.
• Wenn Sie sich mit Miterben einig sind und die Zahl nur festhalten wollen, dann reicht meist ein Kurzgutachten.
• Wenn ein Pflichtteil berechnet wird oder ein Gericht beteiligt ist, dann brauchen Sie ein Gutachten einer gerichtlich zertifizierten Sachverständigen.
• Wenn im Inventar der dreifache Einheitswert angesetzt werden soll, dann stellen Sie den Antrag auf Bewertung nach dem LBG (§ 167 Abs. 2 AußStrG).
• Wenn verkauft werden soll, dann holen Sie zwei bis drei Einschätzungen ein und vergleichen die Begründungen, nicht nur die Zahlen.

Der Wert ist keine Meinung, sondern eine begründbare Größe. Wer sie früh kennt, verhandelt ruhiger, mit Miterben ebenso wie mit Käufern. Welche Bewertung Sie in Ihrer Lage brauchen und welche Schritte danach anstehen, ordnet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite in 2 Minuten. Wie es nach der Bewertung weitergeht, beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen. Die Kostenseite rund um Erbschaft und Grundbuch rechnen Sie im Rechner durch, und alle weiteren Themen zum Verkauf sammelt der Ratgeber zum Verkauf der geerbten Immobilie.

Wer die Preisfindung selbst übernehmen will, findet die Pflichten dazu im Beitrag Haus verkaufen ohne Makler.

Wie weit die Preise regional auseinandergehen, zeigen die Regionen im Überblick.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Steuerberater:in oder eine gerichtlich zertifizierte Sachverständige bei.