Darf ich mein Haus in Österreich ohne Makler verkaufen?

Ja. Es gibt keine Norm, die für den Verkauf einer Liegenschaft die Einschaltung eines Immobilienmaklers vorschreibt. MaklerG und Immobilienmaklerverordnung regeln nur das Verhältnis zwischen Makler und Auftraggeber. Die Pflichten rund um Energieausweis, Vertrag, Grundbuch und Steuer bleiben aber bestehen und liegen dann bei Ihnen.

Wie viel Provision spare ich mir beim Privatverkauf?

Höchstens 3 Prozent des Kaufpreises netto je Seite, sofern der Wert über 36.336,42 Euro liegt; bis zu diesem Wert sind es 4 Prozent (§ 15 Abs. 2 ImmMV). Die Umsatzsteuer ist in den Höchstbeträgen nicht enthalten (§ 12 Abs. 1 ImmMV), aus 3 Prozent werden also 3,6 Prozent brutto. Zahlt nur eine Seite, sind nach § 12 Abs. 2 ImmMV bis zu 6 Prozent netto zulässig.

Kann ich den Kaufvertrag selbst schreiben?

Praktisch nicht. § 31 Abs. 1 GBG lässt die Einverleibung nur aufgrund öffentlicher Urkunden oder solcher Privaturkunden zu, auf denen die Unterschriften gerichtlich oder notariell beglaubigt sind. Dazu kommt, dass Grunderwerbsteuer-Selbstberechnung (§ 11 GrEStG) und ImmoESt-Mitteilung (§ 30c EStG) an Notar oder Rechtsanwalt geknüpft sind.

Hat der Käufer ein 14-tägiges Rücktrittsrecht?

Nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz nicht. § 1 Abs. 2 Z 6 FAGG nimmt Verträge über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen ausdrücklich vom Anwendungsbereich aus. Ob daneben Rücktrittsrechte nach dem KSchG greifen, hängt davon ab, ob auf einer Seite ein Unternehmer beteiligt ist, und klärt der Vertragserrichter.

Haus verkaufen ohne Makler: Ablauf und Pflichten

Wer sein Haus ohne Makler verkaufen will, darf das: Es gibt in Österreich keine gesetzliche Pflicht, einen Makler einzuschalten. Dafür bleiben eine Reihe von Pflichten bei Ihnen. Die Frage ist also nicht, ob ein Privatverkauf erlaubt ist, sondern ob er sich in Ihrer Lage rechnet.

Offen gesagt: Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Makler her und erhalten dafür vom Partner eine Empfehlungsprovision. Gerade deshalb sagen wir hier auch, wann Sie keinen Makler brauchen.

Ohne Makler verkaufen: die Eckpunkte

Frage	Antwort	Fundstelle
Gibt es eine Maklerpflicht?	Nein. Keine Norm schreibt die Einschaltung eines Maklers vor	MaklerG, ImmMV
Wie hoch ist die ersparte Provision?	Höchstens 3 Prozent netto je Seite über 36.336,42 Euro Kaufpreis	§ 15 Abs. 2 ImmMV
Ist die Umsatzsteuer enthalten?	Nein, die Höchstbeträge sind netto	§ 12 Abs. 1 ImmMV
Gilt beim Kauf ein Bestellerprinzip?	Nein, § 17a MaklerG erfasst nur Wohnungsmietverträge	§ 17a MaklerG
Kann man den Kaufvertrag selbst schreiben?	Praktisch nein. Die Einverleibung verlangt eine formell einwandfreie Urkunde	§ 31 Abs. 1 GBG
Wer meldet die ImmoESt?	Der Parteienvertreter im Zuge der Abgabenerklärung	§ 30c EStG 1988
Hat der Käufer ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach dem FAGG?	Nein, Liegenschaftskaufverträge sind vom FAGG ausgenommen	§ 1 Abs. 2 Z 6 FAGG
Was droht ohne Energieausweisangaben?	Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro	§ 9 EAVG 2012

Was Sie sich sparen, und was es Sie kostet

Die Ersparnis lässt sich beziffern. § 15 Abs. 2 ImmMV setzt als Höchstbetrag „bei einem Wert bis 36 336,42 Euro 4 Prozent“ und „bei einem Wert von mehr als 36 336,42 Euro 3 Prozent“ fest. Nach § 12 Abs. 1 ImmMV ist die Umsatzsteuer darin nicht enthalten. Aus 3 Prozent werden mit 20 Prozent Umsatzsteuer also 3,6 Prozent brutto je Seite. Und § 12 Abs. 2 ImmMV erlaubt, den Höchstbetrag um bis zu 100 Prozent zu überschreiten, wenn nur eine Seite zahlt. Beim Kauf gibt es kein Bestellerprinzip: § 17a MaklerG erfasst ausschließlich Wohnungsmietverträge. Die Details stehen im Beitrag Maklerprovision in Österreich und im Lexikoneintrag Maklerprovision.

Dagegen steht ein echter Aufwand: Unterlagen beschaffen, Exposé und Fotos erstellen, Inserate schalten und bezahlen, Anfragen beantworten, Besichtigungen an Abenden und Wochenenden, Verhandlungen führen, Bonität prüfen, Termine beim Vertragserrichter koordinieren. Wer berufstätig ist und nicht in der Nähe des Objekts wohnt, unterschätzt das regelmäßig.

Dazu kommt das Preisrisiko. Ein zu hoher Startpreis verbrennt die ersten Wochen, in denen die Nachfrage am größten ist. Ein zu niedriger kostet mehr als jede Provision. Diese Differenz ist der eigentliche Rechenposten, nicht die 3 Prozent.

Der Ablauf beim Privatverkauf

1. Wert ermitteln. Vor dem Inserat steht eine belastbare Einschätzung, nicht ein Wunschpreis aus dem Familienrat. Beim geerbten Haus ist das besonders wichtig, weil niemand den Zustand aus eigener Nutzung kennt.

2. Unterlagen zusammentragen. Grundbuchsauszug, Flächenwidmung, Baubewilligung und Pläne, Betriebskosten, Versicherungspolizze, bei Wohnungen Nutzwertgutachten und Hausverwaltungsunterlagen. Was Sie im Einzelnen brauchen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

3. Energieausweis besorgen. Nach § 3 EAVG 2012 sind Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse in jeder Anzeige anzugeben. Nach § 4 Abs. 1 EAVG 2012 ist dem Käufer rechtzeitig vor seiner Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Ausweis vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Verstöße sind nach § 9 EAVG 2012 mit Geldstrafe bis 1.450 Euro bedroht. Beim Privatverkauf trifft diese Pflicht Sie selbst. Was dabei für Erben gilt, zeigt der Beitrag Energieausweis beim Hausverkauf.

4. Inserieren und besichtigen. Planen Sie Sammeltermine statt Einzelbesuche, lassen Sie niemanden allein durchs Haus, und führen Sie eine Liste, wer wann da war.

5. Käufer prüfen. Vor der Unterschrift gehört eine Finanzierungsbestätigung der Bank auf den Tisch. Ein Kaufanbot ohne gesicherte Finanzierung blockiert Ihr Objekt wochenlang.

6. Kaufvertrag durch Notar oder Rechtsanwalt. § 31 Abs. 1 GBG verlangt für die Einverleibung öffentliche Urkunden oder Privaturkunden, „auf denen die Unterschriften der Parteien gerichtlich oder notariell beglaubigt sind und der Beglaubigungsvermerk bei natürlichen Personen auch das Geburtsdatum enthält“. Ein selbst geschriebener Vertrag scheitert regelmäßig am Grundbuchsgericht. An der Vertragserrichtung sparen Sie also nicht, auch ohne Makler: Sie ist der Posten, den Sie auf keinen Fall auslassen.

7. Treuhandabwicklung. Es gibt dafür keine gesetzliche Pflicht, aber keinen anderen sinnvollen Weg, Kaufpreiszahlung und Eigentumseinverleibung zeitlich abzusichern. Der Kaufpreis geht auf ein Treuhandkonto des Vertragserrichters und wird erst freigegeben, wenn die Eintragung gesichert ist.

8. Steuern und Abgaben. Die Grunderwerbsteuer kann nach § 11 GrEStG 1987 nur von Notaren und Rechtsanwälten selbst berechnet werden. Für die Immobilienertragsteuer verlangt § 30c Abs. 1 EStG 1988 eine Mitteilung im Rahmen der Abgabenerklärung nach § 10 GrEStG, und Abs. 2 knüpft die Selbstberechnung an die Parteienvertreter. Auch ohne Makler führt also kein Weg an einem Parteienvertreter vorbei. Was insgesamt an Steuern anfällt, zeigt der Beitrag Steuern beim Hausverkauf, rechnen können Sie im ImmoESt-Rechner.

Kein Rücktrittsrecht nach dem FAGG

Ein verbreiteter Irrtum: Der Käufer könne binnen 14 Tagen zurücktreten. Für Liegenschaften stimmt das nicht. § 1 Abs. 2 FAGG nimmt Verträge „über die Begründung, den Erwerb oder die Übertragung von Eigentum oder anderen Rechten an unbeweglichen Sachen“ (Z 6) und über den Bau neuer Gebäude sowie die Vermietung von Wohnraum (Z 7) ausdrücklich vom Anwendungsbereich aus. Ein FAGG-Rücktrittsrecht gibt es beim Hauskauf also nicht. Ob daneben Rücktrittsrechte des Konsumentenschutzgesetzes in Betracht kommen, hängt davon ab, ob auf einer Seite ein Unternehmer beteiligt ist. Das klärt der Vertragserrichter im Einzelfall.

Erbengemeinschaft: alle müssen unterschreiben

Vor der Einantwortung gehört das Haus der Verlassenschaft. Nach § 810 Abs. 1 ABGB darf der Erbe, der bei Antretung der Erbschaft sein Erbrecht hinreichend ausweist, das Verlassenschaftsvermögen benützen, verwalten und die Verlassenschaft vertreten, solange das Verlassenschaftsgericht nichts anderes anordnet. Nach § 810 Abs. 2 ABGB brauchen Verwaltungs- und Vertretungshandlungen vor Abgabe der Erbantrittserklärungen sowie alle Veräußerungen von Gegenständen aus dem Verlassenschaftsvermögen die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts, wenn sie nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehören. Der Verkauf des Hauses gehört nie dazu. Und ist ein Inventar zu erwarten, dürfen solche Gegenstände erst veräußert werden, nachdem sie darin erfasst sind (§ 810 Abs. 3 ABGB).

Nach der Einantwortung sind Sie Miteigentümer, und dann gilt die einfache Regel: Jeder Miteigentümer unterschreibt den Kaufvertrag, und jede Unterschrift braucht eine Beglaubigung. Ein einzelner Miterbe kann das Haus nicht allein verkaufen. Was das praktisch bedeutet, steht im Beitrag Erbengemeinschaft und Haus.

Wann ein Makler doch die günstigere Lösung ist

Ein Makler rechnet sich vor allem dort, wo Zeit, Entfernung oder Konflikt im Spiel sind:

Sie wohnen weit weg und müssten für jede Besichtigung anreisen.
Die Erbengemeinschaft ist zerstritten, und ein Dritter soll die Kommunikation übernehmen.
Das Objekt ist schwer einzuschätzen, etwa ein Sanierungsfall oder eine Liegenschaft mit Wohnrecht.
Sie wollen den Verkauf schnell und geräuschlos hinter sich bringen.

Er rechnet sich selten, wenn das Objekt gefragt, der Preis klar und die Eigentümerseite handlungsfähig ist. Eine Zwischenlösung gibt es auch: ein Bewertungsgutachten und eine anwaltliche Vertragserrichtung einkaufen und die Vermarktung selbst machen.

Wenn-dann: mit oder ohne Makler

Wenn Sie berufstätig sind und weit weg wohnen, dann ist die Provision meist billiger als der Zeitaufwand.
Wenn Sie privat verkaufen, dann besorgen Sie zuerst den Energieausweis. Ohne Kennwerte darf das Inserat nicht online.
Wenn jemand den Kaufvertrag aus dem Internet vorschlägt, dann lehnen Sie ab: § 31 Abs. 1 GBG verlangt beglaubigte Unterschriften auf einer einverleibungsfähigen Urkunde.
Wenn der Käufer keine Finanzierungsbestätigung vorlegt, dann unterschreiben Sie kein Kaufanbot.
Wenn mehrere Erben beteiligt sind, dann klären Sie vor dem Inserat schriftlich, wer verhandelt und zu welchem Mindestpreis.
Wenn Sie sich unsicher sind, dann vergleichen Sie ein Maklerangebot mit einer eigenen Zeit- und Kostenrechnung, nicht mit dem Gefühl, sich 3 Prozent zu sparen.

Den gesamten Ablauf vom Erbfall bis zur Übergabe beschreibt der Beitrag Geerbtes Haus verkaufen. Alle weiteren Themen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber Verkauf.

Ob privat oder mit Makler: Die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite zeigt in 2 Minuten, welche Schritte und Kosten in Ihrer Lage anstehen. Entscheiden Sie sich für einen Makler, lesen Sie vorher nach, woran ein Alleinvermittlungsauftrag Sie bindet. Unsere eigene Rolle beschreibt der Lexikoneintrag Tippgeber.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwalt:anwältin oder Steuerberater:in bei.