Sanierungsfall geerbt: Haus verkaufen wie besichtigt

Das geerbte Haus ist selten frisch renoviert. Meist ist es ein Gebäude aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren, bewohnt bis zuletzt, mit einer Heizung am Ende ihrer Tage, alten Fenstern und Feuchtigkeit im Keller. Und es gehört Menschen, die selbst nie darin gewohnt haben und die deshalb nicht sagen können, wann das letzte Mal ein Dachziegel gewechselt wurde.

Aus dieser Kombination entstehen zwei Fragen. Erstens: Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu investieren? Zweitens: Wie verkauft man ein Haus wie besichtigt, dessen Mängel man nicht vollständig kennt, ohne drei Jahre lang haftbar zu sein?

Die harten Regeln auf einen Blick

Drei Punkte aus dieser Tabelle prägen die ganze Entscheidung: drei Jahre Haftung, kein Ausschluss bei Arglist, und eine Ausweispflicht, die auch das schlechteste Haus trifft.

Drei Wege, ehrlich verglichen

Erstens: sanieren und dann verkaufen. Das ist der Weg mit dem höchsten Verkaufspreis und dem höchsten Risiko. Sie tragen Kosten, die Sie vorher nur schätzen können, Sie tragen die Bauzeit, und Sie tragen als Bauherr die Verantwortung für die Ausführung. Für eine Erbengemeinschaft kommt dazu, dass jede Rechnung von allen mitgetragen werden muss. Realistisch ist dieser Weg, wenn Sie das Haus ohnehin länger halten, wenn Handwerker verfügbar sind und wenn alle Miterben die Vorfinanzierung mitmachen.

Zweitens: im Ist-Zustand an einen privaten Käufer. Sie verkaufen das Haus so, wie es steht, mit einem Gewährleistungsausschluss und einer offenen Mängelliste. Der Käufer plant die Sanierung selbst und zieht seine Kalkulation vom Preis ab. Der Kreis der Interessenten ist kleiner, weil Banken bei Sanierungsobjekten genauer hinsehen, aber er ist nicht klein: Handwerklich versierte Käufer suchen genau solche Objekte.

Drittens: an einen gewerblichen Ankäufer. Das ist der schnellste Weg, oft mit Kaufvertrag innerhalb weniger Wochen, ohne Besichtigungsmarathon und ohne Finanzierungsvorbehalt. Bezahlt wird diese Geschwindigkeit mit dem Preis, denn der Ankäufer kalkuliert Sanierung, Zinsen und seine Marge ein. Seriöse Zahlen dazu gibt es nicht, deshalb nennen wir hier bewusst keine Prozentsätze. Was Sie tun können: Holen Sie ein Angebot eines Ankäufers und parallel eine Markteinschätzung für den freien Verkauf ein und vergleichen Sie beide Zahlen, nicht Behauptungen über Zahlen.

Ein Punkt kehrt die Rollen um: Verkauft ein gewerblicher Ankäufer oder ein Bauträger später an einen Verbraucher, kann er die Gewährleistung nicht ausschließen, weil § 9 KSchG den Vorausverzicht des Verbrauchers verbietet. Genau deshalb kauft er lieber mit Abschlag als mit Risiko.

„Gekauft wie besichtigt“: was der Satz leistet

Ohne Vereinbarung haften Sie nach § 933 Abs. 1 ABGB drei Jahre lang für jeden Mangel, der bei Übergabe vorlag und innerhalb dieser Frist hervorkommt. Bei einem Haus, das Sie selbst nie bewohnt haben, ist das das größte Einzelrisiko des ganzen Verkaufs.

§ 929 ABGB erlaubt den Verzicht: Wer „ausdrücklich darauf Verzicht gethan hat“, hat keinen Anspruch auf Gewährleistung. Der Ausschluss im Kaufvertrag ist also gedeckt, solange von Privat an Privat verkauft wird. § 9 KSchG verbietet den Vorausverzicht nur dem Verbraucher gegenüber einem Unternehmer, und § 1 Abs. 1 KSchG setzt dafür voraus, dass das Geschäft auf einer Seite zum Betrieb eines Unternehmens gehört. Beim Erbenverkauf ist das regelmäßig nicht der Fall.

Die Grenze zieht § 928 ABGB. Fallen Mängel „in die Augen“ oder sind die Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, besteht ohnehin keine Gewährleistung, „außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, daß die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei“. Und weiter: „Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.“

Übersetzt heißt das: Die schärfste Ausschlussklausel hilft nichts, wenn Sie den Schimmel hinter dem Kasten kennen und verschweigen. Umgekehrt brauchen Sie für den Riss, den jeder sieht, keine Klausel.

Mängel dokumentieren statt verschweigen

Daraus folgt die beste Absicherung, und sie ist nicht juristisch, sondern organisatorisch: eine schriftliche Mängelliste als Bestandteil des Kaufvertrags. Was offengelegt ist, kann nicht verschwiegen worden sein.

Praktisch heißt das: Schreiben Sie auf, was Sie wissen und was Sie nicht wissen. Feuchte Stellen, Baujahr der Heizung, Alter des Dachs, bekannte Wasserschäden, Elektrik ohne FI-Schalter, Rückstände bei Betriebskosten. Fotografieren Sie den Zustand am Tag der Besichtigung. Halten Sie fest, wo Ihre Kenntnis endet, etwa mit dem Satz, dass die Verkäufer das Objekt nie selbst bewohnt haben. Welche Unterlagen Sie dafür zusammentragen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf.

Energieausweis: auch der Sanierungsfall braucht ihn

Nach § 3 EAVG 2012 gehören Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und die Gesamtenergieeffizienzklasse in jedes Inserat. Nach § 4 Abs. 1 EAVG 2012 ist dem Käufer rechtzeitig vor seiner Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Ausweis vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Beides ist mit Verwaltungsstrafe bis 1.450 Euro bewehrt (§ 9 EAVG 2012). Ein schlechter Wert ist kein Grund, keinen Ausweis zu haben: Beim Sanierungsobjekt erwartet ihn ohnehin niemand gut.

§ 5 Z 2 EAVG 2012 kennt einen engen Ausnahmefall für Gebäude, die wegen ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind: Das Inserat muss das Gebäude als abbruchreif bezeichnen, und der Kaufvertrag muss davon ausgehen, dass der Käufer es binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss abbricht. Verlassen Sie sich nicht darauf, ohne das im Einzelfall prüfen zu lassen. Hintergrund und Fristen erklärt der Lexikoneintrag Energieausweis.

Bewertung, Steuern, Räumung

Der Wert steht im Ist-Zustand fest, nicht im gedachten Zustand nach der Sanierung. Wie Sie zu einer belastbaren Einschätzung kommen und wann ein Gutachten sinnvoll ist, steht im Beitrag Haus schätzen lassen im Erbfall.

Steuerlich ändert der Zustand nichts: Die Immobilienertragsteuer bemisst sich nach § 30 EStG 1988 gleich, ob Sie ein Schmuckstück oder eine Ruine verkaufen. Rechnen können Sie das im ImmoESt-Rechner. Ein Detail betrifft gerade Abbruchgrundstücke: Bei Altvermögen betragen die pauschalen Anschaffungskosten nur 40 statt 86 Prozent, wenn das Grundstück nach dem 31.12.1987 umgewidmet wurde (§ 30 Abs. 4 Z 1 EStG 1988). Bei Kaufvertrag ab 1.1.2027 sind es 30 statt 80 Prozent. Das erhöht die Steuer deutlich und gehört vor dem Verkauf geklärt.

Ob nach einem Abbruch überhaupt und in welchem Umfang wieder gebaut werden darf, steht in der Bauordnung und im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Gemeinde. Das ist Landes- und Gemeinderecht und in jedem Bundesland anders. Eine Bauplatzanfrage bei der Gemeinde bewegt den Preis oft stärker als jede Sanierungsschätzung. Förderungen für Sanierung und Heizungstausch vergeben die Bundesländer und der Bund; die Bedingungen ändern sich laufend, deshalb nennen wir hier keine Beträge.

Bleibt die Räumung. Auch ein Sanierungsobjekt verkauft sich besser leer, und für den Zeitpunkt gelten dieselben Regeln wie sonst im Nachlass: erst das Inventar, dann die Einigung, dann der Container. Der Ablauf steht in Verlassenschaft räumen.

Wenn-dann: welcher Weg zu Ihnen passt

• Wenn Sie die Sanierungskosten nicht vorfinanzieren können, dann verkaufen Sie im Ist-Zustand. Ein halb saniertes Haus verkauft sich schlechter als ein ehrlich unsaniertes.
• Wenn Sie das Haus nie selbst bewohnt haben, dann vereinbaren Sie den Gewährleistungsausschluss und legen Sie eine Mängelliste bei.
• Wenn Sie einen Mangel kennen, dann schreiben Sie ihn hinein. Arglist hebt jeden Ausschluss auf (§ 928 ABGB).
• Wenn die Erbengemeinschaft zerstritten ist, dann ist Sanieren meist der falsche Weg: Jede Rechnung braucht eine neue Einigung.
• Wenn Tempo wichtiger ist als der letzte Euro, dann holen Sie ein Ankäufer-Angebot ein, aber daneben eine zweite Einschätzung zum Vergleich.
• Wenn das Grundstück nach 1987 umgewidmet wurde, dann klären Sie die ImmoESt vor dem Inserat, nicht danach.

Welcher der drei Wege in Ihrer Lage passt, ordnet die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite: 7 kurze Fragen, Antwort innerhalb eines Werktags. Den gesamten Ablauf vom Erbfall bis zur Übergabe beschreibt der Beitrag Geerbtes Haus verkaufen. Alle weiteren Themen rund um den Verkauf sammelt der Ratgeber Verkauf.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwalt:anwältin oder Steuerberater:in bei.