Maklerprovision in Österreich: Höhe, wer zahlt, Verhandlung

Die Maklerprovision ist einer der größten Einzelposten beim Hausverkauf und einer der am schlechtesten erklärten. Der Grund: Die zulässige Höhe steht in einer Verordnung, die kaum jemand liest, und die dort geregelten Beträge sind Höchstbeträge, keine Tarife. Dieser Beitrag nennt die Zahlen, ihre Grundlage und die Stellen, an denen Sie tatsächlich verhandeln können.

Die Fakten auf einen Blick

Was die Verordnung erlaubt

Die Höchstbeträge stehen in der Immobilienmaklerverordnung. § 15 Abs. 2 ImmMV legt sie „in Prozenten des Wertes“ fest: „1. bei einem Wert bis 36 336,42 Euro 4 Prozent; 2. bei einem Wert von mehr als 36 336,42 Euro 3 Prozent.“

Zwei Stufen, mehr nicht. Die in Ratgebern kursierende dritte Stufe mit einem Pauschalbetrag von 1.453,46 Euro steht so nicht im Verordnungstext. Sie ergibt sich rechnerisch aus § 12 Abs. 4 ImmMV, wonach der nach der nächstniederen Ziffer berechnete Betrag als Höchstbetrag gilt, wenn er höher ist. Für ein Elternhaus im sechsstelligen Bereich spielt das keine Rolle: Dort gelten 3 Prozent.

Bemessungsgrundlage ist nach § 16 Abs. 1 ImmMV der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich übernommener Verpflichtungen, Hypotheken, sonstiger geldwerter Lasten und Haftungsübernahmen. Mitverkaufte Einrichtung wird hinzugerechnet, soweit sie nicht ohnehin im Kaufpreis steckt.

Netto, brutto und der doppelte Höchstbetrag

Zwei Sätze der Verordnung entscheiden darüber, was am Ende auf der Rechnung steht.

Der erste: „Die Umsatzsteuer ist in den festgelegten Höchstbeträgen nicht enthalten“ (§ 12 Abs. 1 ImmMV). Die 3 Prozent sind also netto. Mit 20 Prozent Umsatzsteuer werden daraus 3,6 Prozent brutto je Seite.

Der zweite: Die vereinbarte Provision „darf den zulässigen Höchstbetrag bis zu 100 Prozent überschreiten, sofern mit dem anderen Teil keine Provision oder sonstige Vergütung vereinbart wird“ (§ 12 Abs. 2 ImmMV). Wenn also nur der Käufer oder nur der Verkäufer zahlt, sind bis zu 6 Prozent netto und damit 7,2 Prozent brutto zulässig. Fragen Sie deshalb immer nach beiden Zahlen: dem eigenen Satz und dem, was die andere Seite zahlt.

Die Höchstbeträge müssen Maklerunternehmen übrigens in den Geschäftsräumen und im Schaufenster ersichtlich machen, samt dem ausdrücklichen Hinweis, dass es Höchstbeträge sind, und samt Hinweis auf die Umsatzsteuer (§ 13 ImmMV).

Bestellerprinzip: gilt nur bei Miete

Seit 1. Juli 2023 kennt das Maklergesetz das Erstauftraggeberprinzip. § 17a Abs. 1 MaklerG betrifft aber ausschließlich die „Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags“: Hat der Vermieter zuerst beauftragt, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren.

Beim Kauf gilt das nicht. Dort bleibt die Doppelmaklertätigkeit zulässig, und beide Seiten können Provision schulden. Wer beim Hausverkauf auf ein Bestellerprinzip hofft, wartet vergeblich. Verhandeln lässt sich trotzdem, nur eben privatrechtlich und nicht mit dem Gesetz im Rücken.

Alleinvermittlungsauftrag: keine gesetzliche Drei-Monats-Frist

Ein Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet Sie, für dasselbe Geschäft keinen anderen Makler einzuschalten. Im Gegenzug muss sich der Makler „nach Kräften um die Vermittlung bemühen“ (§ 14 Abs. 1 MaklerG). Abs. 2 verlangt lediglich: „Der Alleinvermittlungsauftrag kann nur befristet auf angemessene Dauer abgeschlossen werden. Gleiches gilt für jede Verlängerung.“

Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Die oft zitierten drei Monate bei Verbrauchern sind Auslegung der Angemessenheit durch Literatur und Rechtsprechung, keine Frist im Gesetz. Praktisch heißt das: Die Dauer ist Verhandlungssache, und sie gehört ins Papier, bevor Sie unterschreiben. Achten Sie zusätzlich auf § 15 MaklerG, der die wenigen Fälle abschließend aufzählt, in denen eine erfolgsunabhängige Zahlung vereinbart werden darf.

Provision nur bei Erfolg

Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst mit dem vermittelten Geschäft. § 6 Abs. 2 MaklerG stellt klar: „Die bloße Namhaftmachung des Dritten begründet keinen Provisionsanspruch, sofern nicht für den betreffenden Geschäftszweig ein abweichender Gebrauch besteht.“ Und Abs. 5: Auch wenn mehrere Makler Anspruch hätten, schuldet der Auftraggeber die Provision nur einmal.

Vor Vertragsabschluss muss Ihnen ein Makler als Verbraucher nach § 30b Abs. 1 KSchG eine schriftliche Übersicht aller voraussichtlichen Kosten geben, in der die Vermittlungsprovision gesondert ausgewiesen ist, samt Hinweis auf eine mögliche Doppelmaklertätigkeit. Fehlt diese Übersicht, fragen Sie danach. Sie ist Ihr bester Ausgangspunkt für das Gespräch über den Satz.

Zusätzlich gibt es Rücktrittsrechte: § 30a KSchG für Erklärungen am Tag der Erstbesichtigung bei Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses und § 11 FAGG für Verträge, die im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden. Ob eines davon in Ihrem Fall greift, hängt an den Umständen und gehört im Zweifel geprüft.

Rechenbeispiel: Elternhaus für 400.000 Euro

Angenommen, das geerbte Haus wird um 400.000 € verkauft, der Makler vereinbart den Höchstsatz mit beiden Seiten.

Verhandelbar sind drei Dinge: der Satz selbst, die Laufzeit des Auftrags und der Leistungsumfang, also Fotos, Grundrisse, Energieausweis, Inserate, Besichtigungen und Abwicklung. Ein Satz unter dem Höchstbetrag ist üblich und zulässig, weil die Verordnung nur nach oben begrenzt. Was der Verkauf sonst noch kostet und was an Steuer bleibt, rechnen Sie im ImmoESt-Rechner durch. Den Ablauf des Verkaufs beschreibt der Beitrag geerbtes Haus verkaufen, die Preisfindung davor der Beitrag Haus schätzen lassen im Erbfall.

Erbengemeinschaft: wer unterschreibt den Auftrag

Vor der Einantwortung gehört die Liegenschaft noch der Verlassenschaft, nicht den Erben. Ein Vermittlungsauftrag, den ein einzelner Erbe unterschreibt, bindet die anderen nicht, kann aber ihn selbst binden. Nach der Einantwortung sind alle Miteigentümer, und ein Verkauf der gesamten Liegenschaft geht nur gemeinsam.

Praktische Konsequenz: Unterschreiben Sie zu mehreren, und halten Sie gleich fest, wer die Provision in welchem Verhältnis trägt. Üblich ist die Verteilung nach Erbquoten, abgezogen vom Bruttoerlös vor der Aufteilung. Wie Sie in der Gruppe zu einer tragfähigen Entscheidung kommen, steht im Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus.

Wie haus-geerbt.at vergütet wird

Wir treten nicht als Immobilienmakler auf. Wenn wir auf Ihren Wunsch den Kontakt zu einem Partnerunternehmen herstellen, kann haus-geerbt.at von diesem Unternehmen eine Vergütung erhalten. Für Sie entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten, und Vertragspartner wird ausschließlich das jeweilige Unternehmen. Wie der Ablauf aussieht, steht auf der Seite So funktioniert es.

Wenn-dann: Makler, Ankäufer oder privat

• Wenn das Haus in gutem Zustand und die Lage gefragt ist, dann holt ein Makler den Aufpreis meist wieder herein. Lassen Sie sich die Vermarktungsstrategie erklären, nicht nur den Satz.
• Wenn Sie schnell und ohne Besichtigungsverkehr abschließen wollen, dann ist ein Ankäufer eine Option. Rechnen Sie den Abschlag gegen die ersparte Provision, er liegt in der Regel deutlich darüber.
• Wenn Sie privat verkaufen, dann sparen Sie die Provision, tragen aber Preisfindung, Unterlagen, Besichtigungen und Bonitätsprüfung selbst. Der häufigste Fehler dabei ist ein zu hoher Startpreis mit langer Standzeit.
• Wenn die Erben uneins sind, dann kostet eine unklare Auftragslage mehr als jeder Provisionspunkt. Einigen Sie sich zuerst, beauftragen Sie danach.

Welche Kosten beim Verkauf in Ihrer Lage insgesamt anfallen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung am Ende dieser Seite: 7 kurze Fragen, Antwort innerhalb eines Werktags. Alles rund um den Verkauf der geerbten Immobilie sammelt unser Ratgeber Verkauf.

Die kurze Definition des Begriffs liefert der Lexikoneintrag Maklerprovision, die Bindungswirkung des Vertrags erklärt der Eintrag zum Alleinvermittlungsauftrag. Warum wir selbst als Tippgeber und nicht als Makler auftreten, steht im gleichnamigen Eintrag. Wer den Verkauf ohne Vermittlung plant, liest Haus verkaufen ohne Makler; welche Abgaben beim Verkauf dazukommen, ordnet der Beitrag Steuern beim Hausverkauf. Für das Erstgespräch hilft die Checkliste Fragen an den Makler.

Wie Marktlage und Landesrecht in Ihrem Bundesland aussehen, zeigen die Regionen im Überblick.

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