Erbteil verkaufen: Erbschaftskauf, Form und Haftung

Manchmal ist nicht das Haus das Problem, sondern die Konstellation. Drei Erben, ein Objekt, unterschiedliche Pläne, und einer von ihnen will einfach nur raus, also seinen Erbteil verkaufen. Das österreichische Recht kennt dafür ein eigenes Instrument: den Erbschaftskauf. Er überträgt nicht das Haus und auch nicht einen Grundstücksanteil, sondern die Erbenstellung als Ganzes.

Das klingt elegant und ist es in manchen Fällen auch. Es hat aber drei Haken, die man vorher kennen sollte: eine strenge Form, eine Haftung, die bleibt, und einen Preis, der fast immer unter der rechnerischen Quote liegt.

Erbschaftskauf auf einen Blick

Was der Erbschaftskauf rechtlich ist

§ 1278 Abs. 1 ABGB formuliert es so: Der Käufer einer vom Verkäufer angetretenen oder ihm wenigstens angefallenen Erbschaft „tritt nicht allein in die Rechte, sondern auch in die Verbindlichkeiten des Verkäufers als Erben ein, soweit diese nicht höchstpersönlich sind. Wenn dem Kauf kein Inventar zugrunde gelegt wird, ist auch der Erbschaftskauf ein Glücksvertrag.“

Zwei Aussagen stecken darin. Erstens rückt der Käufer in Ihre Position im Verfahren ein, mit allem, was daran hängt. Zweitens trägt er ohne Inventar das Risiko unbekannter Schulden. Genau deshalb verlangen professionelle Käufer fast immer ein Inventar, und genau deshalb ist die bedingte Erbantrittserklärung (§ 802 ABGB) vor einem Erbteilverkauf oft die praktischere Ausgangslage.

Die Form ist streng: § 1278 Abs. 2 ABGB verlangt einen Notariatsakt oder die Beurkundung durch gerichtliches Protokoll. Ein privat unterschriebener Vertrag über den Erbteil ist ungültig. Details zum Begriff stehen im Lexikoneintrag Erbschaftskauf.

Die Haftung, die bleibt

Das ist der Punkt, an dem die meisten Verkäufer überrascht sind. § 1282 ABGB lautet: „Die Erbschaftsgläubiger und Vermächtnisnehmer können sich mit ihren Ansprüchen sowohl an den Käufer der Erbschaft als auch an den Erben selbst halten. Ihre Rechte werden so wie jene der Erbschaftsschuldner durch den Verkauf der Erbschaft nicht geändert. Die Erbantrittserklärung des Verkäufers gilt auch für den Käufer.“

Der Verkauf befreit Sie also nicht von der Haftung gegenüber den Nachlassgläubigern. Wer unbedingt angetreten hat, haftet nach § 801 ABGB weiterhin persönlich und unbeschränkt, auch nachdem er seinen Erbteil verkauft hat. Im Innenverhältnis können Sie sich beim Käufer regressieren, aber das nützt Ihnen wenig, wenn dieser zahlungsunfähig ist.

Praktische Folge: Der Erbschaftskauf ist kein Ersatz für die Ausschlagung. Wer aus einem überschuldeten Nachlass heraus will, verkauft nicht, sondern schlägt aus oder tritt bedingt an. Wann welcher Weg passt, zeigt der Beitrag Erbe ausschlagen. Und wer verkauft, sollte im Vertrag eine Freistellungsklausel und, wenn möglich, eine Sicherheit vereinbaren.

An wen Sie verkaufen können

Zuerst an die Miterben. Sie sind in den meisten Fällen die besten Käufer: Sie kennen den Nachlass, sie wollen die Sache selbst beenden, und es kommt niemand Fremder in die Erbengemeinschaft. Wenn ein Miterbe die anderen auszahlt, ist der Erbschaftskauf allerdings selten der richtige Weg, weil es dafür das einfachere Werkzeug gibt: das Erbteilungsübereinkommen unter Geschwistern nach § 181 AußStrG, das vor der Einantwortung beim Gerichtskommissär zu Protokoll gegeben wird und die Wirkung eines gerichtlichen Vergleichs hat. Der Übernehmer kann dann direkt als Alleineigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, ein eigener Übertragungsvertrag entfällt.

Zweitens an gewerbliche Ankäufer. Es gibt Unternehmen, die Erbteile kaufen, gerade dort, wo eine Erbengemeinschaft blockiert ist. Sie zahlen schnell und sie zahlen weniger. Wer diesen Weg geht, sollte den Kaufvertrag von einer eigenen Vertrauensperson prüfen lassen und nicht vom Notar der Gegenseite.

Drittens an Dritte aus dem Umfeld. Das kommt vor, ist aber selten, weil kaum jemand freiwillig in eine fremde Erbengemeinschaft einsteigt.

Was ein Erbteil wert ist

Der rechnerische Ausgangspunkt ist einfach: Ihre Quote am Nettonachlass, also am Wert aller Aktiva abzüglich der Schulden und der abzuziehenden Aufwendungen. § 1280 ABGB nennt dafür ausdrücklich „die bezahlten Schulden, die schon abgeführten Vermächtnisse, Steuern, Abgaben und Gerichtsgebühren und, wenn nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde, auch die Begräbniskosten“.

Vom so errechneten Wert geht in der Praxis ein Abschlag ab. Wir nennen dafür bewusst keine Prozentzahl, weil es keine belastbare Quelle dafür gibt. Was den Abschlag treibt, lässt sich aber benennen: die Unsicherheit über verdeckte Schulden, die Dauer bis zur Einantwortung, ein möglicher Streit mit den verbleibenden Miterben, offene Pflichtteilsansprüche und der Umstand, dass der Käufer den Erbteil nicht ohne Weiteres weiterverkaufen kann.

Wichtig ist die Reihenfolge: zuerst der Wert der Immobilie, dann die Quote, dann die Verhandlung. Wie Sie zu einem belastbaren Wert kommen, zeigt Ihr Fahrplan aus der kostenlosen Ersteinschätzung. Was eine Auszahlung unter Miterben rechnerisch bedeutet, überschlagen Sie im Auszahlungs-Rechner.

Rechenbeispiel: Elternhaus um 400.000 Euro

Angenommen: drei Geschwister erben zu gleichen Teilen. Im Nachlass stehen ein Haus mit einem angenommenen Verkehrswert von 400.000 Euro und 20.000 Euro auf dem Konto, offen sind ein Restkredit von 30.000 Euro und 6.000 Euro Begräbniskosten. Alle Zahlen sind Annahmen.

Diese 128.000 Euro sind der Ausgangspunkt der Verhandlung, nicht der Preis. Was am Ende gezahlt wird, liegt darunter, und um wie viel, lässt sich seriös nicht in einem Prozentsatz ausdrücken.

Pflichtteil, Gläubiger und Steuern

Pflichtteilsberechtigte sind keine Erben, sondern Gläubiger der Verlassenschaft mit einem Geldanspruch. Ihr Anspruch wird durch den Verkauf eines Erbteils nicht berührt, und der Geldpflichtteil kann nach § 765 Abs. 2 ABGB erst ein Jahr nach dem Tod gefordert werden. Wer seinen Erbteil verkauft, sollte offene Pflichtteile daher offenlegen und im Vertrag regeln, wer sie trägt.

Steuerlich ist der Erbteilverkauf kein Standardfall, und wir rechnen ihn hier bewusst nicht vor. Zwei Hinweise: Gehört eine Liegenschaft zum Nachlass, kann der Vorgang Grunderwerbsteuer auslösen; der Stufentarif und die Frage, was als unentgeltlicher Erwerb gilt, stehen in § 7 GrEStG 1987. Und die Übertragung gegen Geld aus nachlassfremden Mitteln kann für Sie als Verkäufer ertragsteuerlich eine Veräußerung sein, mit Immobilienertragsteuer als Folge. Beides hängt an Details des Einzelfalls. Klären Sie es vor der Unterschrift mit einer Steuerberatung, nicht danach.

Wenn-dann: verkaufen, einigen oder klagen

• Wenn ein Miterbe kaufen will, dann prüfen Sie zuerst das Erbteilungsübereinkommen. Es ist meist einfacher und billiger.
• Wenn Sie unbedingt angetreten haben, dann befreit Sie der Verkauf nicht von der Haftung (§§ 801, 1282 ABGB). Lassen Sie sich freistellen.
• Wenn der Nachlass überschuldet sein könnte, dann ist die bedingte Erbantrittserklärung der richtige Schritt, nicht der Verkauf.
• Wenn kein Inventar vorliegt, dann rechnen Sie mit einem hohen Abschlag: Ohne Inventar ist der Kauf ein Glücksvertrag (§ 1278 ABGB).
• Wenn die Erbengemeinschaft nur beim Preis blockiert, dann ist die Teilungsklage vor Gericht die gesetzliche Alternative zum Verkauf unter Wert, mit eigenen Kosten und Risiken.
• Wenn ein gewerblicher Ankäufer den Vertrag vorlegt, dann lassen Sie ihn von einer eigenen Rechtsvertretung prüfen.

Wie eine Erbengemeinschaft funktioniert und welche Wege aus ihr herausführen, steht im Beitrag Erbengemeinschaft und Haus. Alle weiteren Themen rund um Nachlass und Miterben sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwalt:anwältin oder Steuerberater:in bei.