Grundbuch nach dem Erbe: Umschreibung, Kosten, Unterlagen

Viele Erben glauben, mit dem Einantwortungsbeschluss sei alles erledigt. Rechtlich sind Sie damit tatsächlich Eigentümer. Im Grundbuch steht aber noch die verstorbene Person, und das bremst jeden Verkauf und jede Finanzierung. Die Umschreibung ist der letzte Schritt des Erbfalls, und sie passiert nicht von allein.

Die Umschreibung auf einen Blick

Was im Grundbuch eigentlich steht

Das Hauptbuch besteht aus Grundbuchseinlagen, und jede Einlage hat drei Teile. Das A-Blatt beschreibt die Sache: Im A1-Blatt stehen Grundstücksnummer, Zugehörigkeit zum Grenzkataster, Flächenausmaß und Adresse, im A2-Blatt Änderungen am Grundbuchskörper, öffentlich-rechtliche Verpflichtungen und dingliche Berechtigungen. Das B-Blatt nennt die Eigentümer mit ihren Anteilen und rechtserheblichen Tatsachen. Das C-Blatt führt die Belastungen, also etwa Pfandrechte und Dienstbarkeiten.

Für Sie als Erbin oder Erbe heißt das: Die Umschreibung betrifft das B-Blatt. Alles, was im C-Blatt steht, bleibt zunächst unangetastet und geht mit.

Was der Einantwortungsbeschluss auslöst

§ 182 Abs. 1 AußStrG ist knapp: „Über Anträge auf Eintragungen in das Grundbuch, die auf Grund der Einantwortung erforderlich werden, hat das Grundbuchsgericht zu entscheiden.“ Es entscheidet also über einen Antrag, es wird nicht von selbst tätig.

Für den Fall, dass niemand handelt, hat das Gesetz einen Auffangmechanismus. Abs. 2: „Stellen die Berechtigten innerhalb angemessener, ein Jahr nicht erheblich übersteigender Frist nach Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses keinen Antrag, so hat der Gerichtskommissär an ihrer Stelle die geeigneten Anträge beim Grundbuchsgericht einzubringen.“ Liegenschaften bleiben also nicht dauerhaft auf Verstorbene eingetragen. Wer aber verkaufen oder eine Finanzierung aufnehmen will, wartet darauf besser nicht.

In der Praxis übernimmt meist der Gerichtskommissär, also die Notarin oder der Notar aus dem Verlassenschaftsverfahren, den Antrag gleich mit. Fragen Sie das bei der Schlussbesprechung aktiv an. Wie das Verfahren bis dahin abläuft, steht im Beitrag zum Ablauf des Verlassenschaftsverfahrens, die Bedeutung des Beschlusses selbst im Lexikoneintrag Einantwortung.

Antrag und Unterlagen

Drei Dinge braucht das Grundbuchsgericht:

1. Den rechtskräftigen Einantwortungsbeschluss. Er ist der Titel für die Eintragung. Rechtskraft heißt: Die Rechtsmittelfrist ist abgelaufen, das Gericht bestätigt das.
2. Den Nachweis, dass steuerlich nichts entgegensteht. Nach § 160 Abs. 1 BAO dürfen Eintragungen, denen Rechtsvorgänge über den Erwerb von Grundstücken zugrunde liegen, erst vorgenommen werden, „wenn eine Bescheinigung des Finanzamtes vorliegt, dass der Eintragung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer sowie der Stiftungseingangssteuer Bedenken nicht entgegenstehen“. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt, wenn die Abgaben entrichtet sind, Sicherheit geleistet wurde oder Abgabenfreiheit besteht (§ 160 Abs. 4 BAO). Wird die Grunderwerbsteuer über einen Parteienvertreter selbst berechnet, tritt an ihre Stelle dessen elektronische Selbstberechnungserklärung gegenüber dem Grundbuchsgericht (§ 12 GrEStG).
3. Den Antrag selbst, mit den genauen Bezeichnungen der Einlage und der einzutragenden Anteile. Bei mehreren Erben werden die Quoten des Beschlusses abgebildet.

Erben mehrere Personen gemeinsam, steht danach jede von ihnen mit ihrem Anteil im B-Blatt. Ein bestimmtes Zimmer gehört damit niemandem, sondern jeder hält eine Quote an der ganzen Liegenschaft. Was das für Verkauf, Vermietung und Auszahlung bedeutet, steht im Beitrag zur Erbengemeinschaft beim Haus. Praktischer Hinweis: Bestellen Sie sich nach der Eintragung einen frischen Auszug und prüfen Sie Schreibweise, Geburtsdatum und Anteile. Fehler fallen sonst erst beim Verkauf auf, und dann kostet die Berichtigung Zeit, die Sie nicht haben.

Was die Eintragung kostet

Die Eintragungsgebühr für Eigentum beträgt 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage. Im Familienkreis des § 26a GGG, zu dem unter anderem Verwandte in gerader Linie und Geschwister zählen, ist die Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert, höchstens 30 Prozent des Werts des einzutragenden Rechts. Sie muss eingangs der Eingabe geltend gemacht werden, spätestens in der Vorstellung gegen einen Zahlungsauftrag (§ 26a Abs. 2 GGG). Woher Sie den Einheitswert bekommen, erklärt der Beitrag zum Einheitswert im Detail.

Kurz am Beispiel: Bei einem Elternhaus mit angenommen 400.000 Euro Verkehrswert liegt die Obergrenze bei 120.000 Euro; ist der dreifache Einheitswert niedriger, zählt er. Dazu kommt eine fixe Eingabengebühr je Eingabe. Die vollständige Rechnung samt Deckelung und Sonderfällen steht im Beitrag zur Eintragungsgebühr im Grundbuch, die Kurzdefinition im Lexikoneintrag Eintragungsgebühr. Welche Abgaben rund um das geerbte Haus sonst noch anfallen, ordnet der Beitrag Erbschaftssteuer in Österreich ein; überschlagen können Sie die Posten im Rechner zur Erbschaftssteuer.

Wie lange die Eintragung dauert, hängt vom Gericht, von der Vollständigkeit des Antrags und von der Zahl der Beteiligten ab. Verlässliche allgemeine Zeitangaben gibt es nicht. Planbar ist nur die Reihenfolge: erst Rechtskraft, dann Abgaben, dann Eintragung.

Das C-Blatt und der Verkauf

Hier lohnt der genaue Blick, bevor Sie über einen Verkauf nachdenken. Im C-Blatt stehen die Belastungen, typischerweise:

• Pfandrechte der finanzierenden Bank. Eingetragen ist der Betrag des Pfandrechts, nicht die aktuelle Restschuld. Was offen ist, sagt Ihnen nur die Bank. Für einen Verkauf brauchen Sie eine Löschungsquittung.
• Dienstbarkeiten, etwa ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht. Sie wirken gegenüber jedem Käufer und drücken den erzielbaren Preis. Welche Wege es trotzdem gibt, zeigt der Beitrag Haus mit Wohnrecht verkaufen.
• Belastungs- und Veräußerungsverbote, häufig zugunsten von Angehörigen aus einer früheren Übergabe. Solange ein solches Verbot eingetragen ist und der Berechtigte lebt, ist ein Verkauf ohne dessen Zustimmung nicht durchführbar. Mehr dazu im Beitrag zu Wirkung und Löschung des Verbots.

Jede dieser Eintragungen gehört auf den Tisch, bevor Preisgespräche beginnen. Ein Käufer sieht sie ohnehin.

Den Auszug selbst besorgen

Einen aktuellen Grundbuchsauszug können Sie über JustizOnline online abrufen, ohne auf jemanden zu warten. Auszüge aus dem Hauptbuch des Grundbuchs und aus dessen Hilfsverzeichnissen kosten 19 Euro; die jeweils aktuellen Tarife werden Ihnen vor dem Abruf angezeigt. Für die Suche genügen Katastralgemeinde und Einlagezahl, die im Einantwortungsbeschluss stehen.

Wenn-dann: jetzt schon bestellen

• Wenn Sie noch mitten im Verfahren sind, dann holen Sie sich trotzdem heute einen Auszug. Er zeigt Pfandrechte, Wohnrechte und Verbote, und diese Information ändert oft die ganze Planung.
• Wenn der Einantwortungsbeschluss rechtskräftig ist, dann klären Sie sofort, wer den Grundbuchsantrag stellt, Sie selbst oder der Gerichtskommissär.
• Wenn Sie zum Familienkreis des § 26a GGG gehören, dann machen Sie die begünstigte Bemessungsgrundlage im Antrag geltend. Später nachzubessern ist mühsam.
• Wenn ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen ist, dann sprechen Sie zuerst mit dem Berechtigten, nicht mit einem Makler.
• Wenn Sie verkaufen wollen, dann klären Sie früh mit dem Notariat, wie Eintragung und Kaufvertrag zusammenspielen. Nach der Einantwortung müssen Sie nicht zuerst selbst eingetragen sein: Nach § 22 GBG kann der Käufer als letzter Übernehmer unter Nachweis seiner Vormänner, also mit Einantwortungsbeschluss und Kaufvertrag, direkt eingetragen werden. Die Grunderwerbsteuer für den Erbanfall entsteht trotzdem, und zwar mit der Rechtskraft der Einantwortung (§ 8 Abs. 4 GrEStG). Vor der Einantwortung braucht ein Verkauf die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 810 Abs. 2 ABGB). Ihren Fahrplan für den Verkauf erhalten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.

Alle weiteren Themen rund um Nachlass, Verfahren und Miterben sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Wird das Verlassenschaftsverfahren in einem anderen EU-Staat geführt, gibt es in der Regel keinen österreichischen Einantwortungsbeschluss. Für das Grundbuch genügt dann das Europäische Nachlasszeugnis oder die Erbenbescheinigung einer nach der EuErbVO zuständigen Behörde: § 33 Abs. 1 lit. d GBG nennt beide ausdrücklich als Grundlage für die Einverleibung. Was bei einem Erbfall mit deutschem Bezug sonst noch zu beachten ist, steht im Beitrag Erbschaftssteuer Deutschland und Österreich.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.