Hauptwohnsitzbefreiung: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist

Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die stärkste Entlastung beim Immobilienverkauf: Greift sie, entfällt die Immobilienertragsteuer vollständig. Für Erben ist sie zugleich der Punkt mit den meisten Missverständnissen. Dieser Artikel erklärt, wann der Verkauf steuerfrei bleibt, warum die Wohnjahre der verstorbenen Person dabei nicht helfen und wo genau der Hebel liegt, mit dem viele geerbte Elternhäuser doch steuerfrei verkauft werden. Für die Kurzfassung genügt der Lexikoneintrag Hauptwohnsitzbefreiung (Definition).

Was die Hauptwohnsitzbefreiung befreit

Rechtsgrundlage ist § 30 Abs 2 Z 1 EStG. Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt den gesamten Veräußerungsgewinn steuerfrei, und zwar inklusive Grund und Boden. Das ist ein wichtiger Unterschied zur Herstellerbefreiung, die nur das Gebäude erfasst und den Grundanteil steuerpflichtig lässt. Wo die Hauptwohnsitzbefreiung greift, fällt also keine ImmoESt an, weder auf das Haus noch auf das Grundstück.

Damit sie greift, muss einer von zwei Tatbeständen erfüllt sein. In beiden Fällen gilt eine gemeinsame Voraussetzung: Der Hauptwohnsitz muss mit dem Verkauf aufgegeben werden. Das geschieht mit dem Verkauf selbst oder spätestens rund ein Jahr danach. Diese Toleranzfrist stützt sich auf die Finanzverwaltung. Gerichte ließen im Einzelfall mehr zu, verlassen sollte man sich darauf aber nicht.

Die zwei Tatbestände: 2 Jahre oder 5 aus 10

Tatbestand 1, die 2-Jahres-Regel: Die Immobilie diente ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz, und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben. Für den Einzug nach dem Kauf gilt eine Toleranzfrist von rund einem Jahr, die Rechtsprechung war hier im Einzelfall großzügiger.

Tatbestand 2, die 5-aus-10-Regel: Die Immobilie diente innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz, und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben. Entscheidend ist ein Detail, das oft übersehen wird: Der Hauptwohnsitz muss dabei nicht bis zum Verkauf bestanden haben. Es genügt, dass in irgendeinem Fünfjahresfenster innerhalb der letzten zehn Jahre durchgehend dort gewohnt wurde.

Genau dieser zweite Tatbestand entscheidet bei geerbten Häusern über die Steuerfreiheit. Um zu verstehen, warum, muss man wissen, was beim Erben gerade nicht funktioniert.

Was für Erben nicht gilt: Die Befreiung wird nicht mitgeerbt

Der wichtigste Satz zuerst: Die Hauptwohnsitzbefreiung ist höchstpersönlich. Die Hauptwohnsitz-Jahre der verstorbenen Person zählen für die Erben nie. Wenn die Eltern vierzig Jahre im Haus gelebt haben, hilft das den Kindern steuerlich nicht. Eine einmal erfüllte Befreiung geht nicht auf die Erben über, sie wird nicht mitgeerbt.

Ebenso wichtig ist ein zweiter, strittiger Punkt. Tatbestand 1, die 2-Jahres-Regel, funktioniert bei geerbten Immobilien nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht. Der Grund: Ein Erwerb durch Erbschaft ist keine „Anschaffung“ im Sinne der Regel (EStR 2000 Rz 6639). Der Gedanke, nach dem Erbfall einfach einzuziehen, zwei Jahre zu warten und dann steuerfrei zu verkaufen, führt nach herrschender Praxis also nicht zum Ziel.

Hier ist Ehrlichkeit wichtiger als eine bequeme Antwort. Einzelne Beratungs-Websites behaupten das Gegenteil und stellen die 2-Jahres-Regel auch für Erben als gangbaren Weg dar. Wer darauf baut, riskiert eine Auseinandersetzung mit dem Finanzamt, bei der es schnell um fünfstellige Beträge geht. Das ist ein echter Grenzfall, den man nicht auf gut Glück entscheiden sollte. Lassen Sie diese Frage vor einem Verkauf durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater für Ihren konkreten Fall prüfen.

Der große Hebel: 5 aus 10 zählt auch ohne Eigentum

Jetzt kommt der Teil, der für viele Erben den Unterschied macht. Tatbestand 2, die 5-aus-10-Regel, funktioniert für Erben, und zwar auch mit Hauptwohnsitz-Zeiten, in denen die Erbin oder der Erbe noch gar nicht Eigentümer war (EStR 2000 Rz 6642 und 6644, VwGH 24.1.2018, Ra 2017/13/0005).

Das klassische Beispiel: Sie haben im Elternhaus selbst gewohnt, auch als erwachsenes Kind ganz ohne Eigentumsanteil. Hatten Sie dort in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre durchgehend Ihren Hauptwohnsitz, verkaufen Sie das geerbte Haus steuerfrei. Es kommt also nicht darauf an, wann das Eigentum durch die Erbschaft überging, sondern darauf, ob dort tatsächlich fünf Jahre durchgehend der Lebensmittelpunkt war. Für viele Familien, in denen ein Kind länger im Elternhaus geblieben ist, öffnet das die Tür zur vollständigen Steuerfreiheit.

Zwei Szenarien zum Vergleich

Szenario 1, die Befreiung greift. Eine Tochter wohnte bis vor drei Jahren durchgehend im Elternhaus, erbt es jetzt und verkauft. In den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf hatte sie dort 7 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz. Die 5-aus-10-Regel ist erfüllt, obwohl sie zum Verkaufszeitpunkt schon woanders wohnt und obwohl sie das Eigentum erst mit dem Erbfall bekam. Der Verkauf ist von der ImmoESt befreit.

Szenario 2, die Befreiung greift nicht. Ein Sohn zog vor 20 Jahren aus und lebte seither nicht mehr im Elternhaus. Eine Hauptwohnsitzbefreiung ist damit nicht möglich, weder über 2 Jahre noch über 5 aus 10. Das ist aber kein Grund zur Panik, wenn das Haus lange in der Familie ist. Haben die Eltern (bzw. der Erblasser) vor dem 31.3.2002 gekauft, ist das geerbte Haus Altvermögen; maßgeblich ist das Kaufdatum, nicht das Erbdatum. Dann beträgt die ImmoESt pauschal effektiv 4,2 % des Verkaufspreises bei Vertragsabschluss bis Ende 2026 und 6 % ab 2027, nicht 30 % vom Gewinn. Wie dieser Unterschied zustande kommt und wann geerbte Häuser Altvermögen sind, erklärt der Beitrag zur Immobilienertragsteuer.

Große Grundstücke: die 1.000-m²-Grenze

Auch wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift, ist sie beim Grund und Boden nicht unbegrenzt. Der Verwaltungsgerichtshof hat am 24.4.2024 (Ro 2022/15/0020) bestätigt, dass die Befreiung beim Grundstück nur bis zu einer Gesamt-Grundstücksfläche von 1.000 m² reicht. Der darüber hinausgehende Grundanteil ist steuerpflichtig.

Für ein typisches Reihenhaus- oder Vorstadtgrundstück spielt das keine Rolle. Bei größeren Liegenschaften auf dem Land, etwa einem Elternhaus mit weitläufigem Garten oder angrenzender Wiese, kann der Teil über 1.000 m² aber sehr wohl ins Gewicht fallen. Wie dieser Anteil bewertet und aufgeteilt wird, ist eine Einzelfrage für die steuerliche Beratung und gehört vor dem Verkauf geklärt.

Was mit der Herstellerbefreiung ist

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung gibt es noch die Herstellerbefreiung. Sie gilt für selbst errichtete Gebäude. Für Erben ist sie in der Praxis meist kein Thema: Auch sie ist höchstpersönlich, greift also nicht, wenn die verstorbene Person das Haus gebaut hat und die Erben es verkaufen. Und selbst wo sie greift, bleibt der Grundanteil ohnehin steuerpflichtig. Für die meisten geerbten Häuser führt der Weg zur Steuerfreiheit deshalb über die Hauptwohnsitzbefreiung, nicht über die Herstellerbefreiung.

Der nächste Schritt

Ob Ihr geerbtes Haus steuerfrei verkauft werden kann, hängt an wenigen, aber sehr konkreten Fragen: Wer hat wann und wie lange dort gewohnt, wie groß ist das Grundstück, wann wurde das Haus ursprünglich angeschafft. Dabei geht es schnell um fünfstellige Beträge, und eine falsche Annahme lässt sich nach der Unterschrift kaum noch korrigieren. Lassen Sie jeden Grenzfall deshalb vorab individuell prüfen.

Dazu kommt immer die Frage: Was ist das Haus heute wert? Darauf gibt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung in rund 2 Minuten eine erste Antwort. Welche Kosten schon beim Erben selbst anfallen, etwa Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr, lesen Sie im Beitrag zur Erbschaftssteuer in Österreich. Wie Sie beim geerbten Haus im Verkauf vorgehen, erklärt ein eigener Beitrag. Und eine Orientierung zu den Gesamtkosten rund um das geerbte Haus liefert Ihnen unser Erbkosten-Rechner.

Die beiden Tatbestände in Kurzform stehen im Lexikoneintrag Hauptwohnsitzbefreiung (Definition). Greift keine Befreiung, zeigt der ImmoESt-Rechner, was vom Verkaufspreis übrig bleibt. Alle weiteren Steuerthemen rund um das geerbte Haus sammelt der Ratgeber Steuern.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.