Verlassenschaft in Eisenstadt: das Bezirksgericht Eisenstadt

Zuständig für Verlassenschaften nach Personen mit letztem Wohnsitz in Eisenstadt ist das Bezirksgericht Eisenstadt. Es betreut neben der Freistadt auch Gemeinden im Bezirk Eisenstadt-Umgebung, eine Aufteilung des Stadtgebiets auf mehrere Gerichte gibt es nicht (Quelle: justiz.gv.at). Maßgeblich ist der letzte Hauptwohnsitz der verstorbenen Person und nicht die Adresse der geerbten Immobilie. Wer in Eisenstadt gemeldet war und ein Haus im Südburgenland hinterlässt, dessen Verlassenschaft wird trotzdem hier abgewickelt.

Grundbuch: dasselbe Gericht

Das Bezirksgericht Eisenstadt führt zugleich das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels. Ein gesondertes Grundbuchsgericht existiert nicht. Grundbuchfähige Eigentümerin oder grundbuchfähiger Eigentümer werden Sie erst mit der rechtskräftigen Einantwortung, die Vorbereitung eines Verkaufs dürfen Sie aber schon davor starten.

Das Verfahren selbst führt ein Notar oder eine Notarin als Gerichtskommissär, zugeteilt nach einem festen Schlüssel. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Wien, Niederösterreich und Burgenland mit Sitz in Wien. Eine eigene burgenländische Kammer gibt es nicht.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die Reihenfolge ist österreichweit dieselbe. Einen ruhigen Überblick gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, das Verfahren selbst erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und Betriebskostenabrechnungen können Sie bereits während des Verfahrens beschaffen. Das spart nach der Einantwortung Wochen.

Burgenländisches Landesrecht: Grundverkehr und Freizeitwohnsitz

Das Burgenländische Grundverkehrsgesetz 2007 (Quelle: RIS) kennt ein Instrument, das viele andere Bundesländer nicht in dieser Form haben: Vorbehaltsgemeinden, in denen der Anteil der Freizeitwohnsitze eine bestimmte Schwelle überschreitet. Wer dort erwirbt, muss schriftlich erklären, dass kein Freizeitwohnsitz begründet wird.

Für Erben ist wichtig: Die operativen Pflichten des Gesetzes knüpfen durchwegs an den Erwerb unter Lebenden an. Der Erwerb von Todes wegen ist damit weder genehmigungs- noch erklärungspflichtig. Sie erben also ohne Behördenschritt. Relevant wird das Grundverkehrsrecht erst, wenn Sie das Objekt später verkaufen, weil dann wieder ein Erwerb unter Lebenden vorliegt und die Erklärung fällig werden kann. Gerade in den Gemeinden rund um den Neusiedler See gehört dieser Punkt früh geklärt, weil er den möglichen Käuferkreis mitbestimmt.

Eine Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe auf Landesebene gibt es im Burgenland nicht. Im Landesrecht findet sich kein entsprechendes Gesetz. Nur für nicht gewerblich genutzte Ferienwohnungen in Gebieten, die für Erholungs- oder Tourismuseinrichtungen gewidmet sind, ist ein jährlicher Tourismusbeitrag zu entrichten (§ 22 Burgenländisches Tourismusgesetz 2021). Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung entstehen für ein leer stehendes geerbtes Haus natürlich trotzdem. Und prüfen Sie die Gebäudeversicherung: Viele Polizzen schränken den Schutz ein, wenn ein Objekt längere Zeit unbewohnt bleibt.

Was Eisenstadt für Erben besonders macht

Eisenstadt ist eine Freistadt mit eigenem Statut und zugleich die kleinste Landeshauptstadt Österreichs. Der Bestand ist überschaubar und kleinteilig: historische Bausubstanz rund um die Innenstadt und das Schlossareal, dazu gewachsene Wohngebiete, Weinbauflächen an den Hängen des Leithagebirges und die Ortsteile Kleinhöflein und St. Georgen. Geerbt wird hier häufiger das Einfamilienhaus oder das ehemalige Winzerhaus als die Eigentumswohnung.

Dazu kommt die Nähe zu Wien. Das Nordburgenland ist Pendlerraum, und Nachfrage entsteht auch von außerhalb. Ob ein geerbtes Objekt davon profitiert, hängt von Zustand, Anbindung und Widmung ab. Gehören Weingärten oder landwirtschaftliche Flächen zum Nachlass, kommt beim Verkauf zusätzlich das Grundverkehrsrecht ins Spiel. Beides gehört vor jeder Entscheidung geklärt, und dafür ist eine neutrale Ersteinschätzung der einfachste erste Schritt.

Mehrere Erben: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Beim klassischen Elternhaus im Nordburgenland erben oft mehrere Geschwister gemeinsam. Verfügen können sie nur miteinander, und ohne belastbaren Wert wird jedes Gespräch über Verkauf oder Auszahlung zäh. Wie eine Erbengemeinschaft zu einer Einigung kommt und welche Wege es gibt, wenn sie scheitert, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Papiere das Verfahren braucht, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für Eisenstadt gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Details im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Eisenstadt (Stadt) kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Eisenstadt (Stadt) (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 110 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 308.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 5.550 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 18.500 Euro statt 12.950 Euro. Das ist Rang 58 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Burgenland liegt bei 4.080 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Eisenstadt (Stadt)	308.000	12.950	18.500	5.550

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Wie Sie im Erbfall zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall, den Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Sie beantworten 7 kurze Fragen zu Objekt, Lage und Situation, wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und, wenn Sie möchten, mit passenden Ansprechpartnern vor Ort. Das dauert rund zwei Minuten, kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Eisenstadt: Gericht, Landesrecht und Ablauf

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