Verlassenschaft in Bregenz: das Bezirksgericht Bregenz

Zuständig für Verlassenschaften nach Personen mit letztem Wohnsitz in Bregenz ist das Bezirksgericht Bregenz. Es betreut neben der Stadt eine Reihe von Gemeinden im Bregenzerwald und am See, eine Aufteilung des Stadtgebiets auf mehrere Gerichte gibt es nicht (Quelle: justiz.gv.at). Maßgeblich ist der letzte Hauptwohnsitz der verstorbenen Person und nicht die Lage der geerbten Immobilie. Das Landesgericht Feldkirch ist zwar das übergeordnete Gericht in Vorarlberg, die Verlassenschaft selbst läuft aber beim Bezirksgericht.

Grundbuch: dasselbe Gericht

Das Bezirksgericht Bregenz führt zugleich das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels. Ein eigenes Grundbuchsgericht gibt es nicht, Verlassenschaft und Eintragung laufen also über dasselbe Haus. Grundbuchfähige Eigentümerin oder grundbuchfähiger Eigentümer werden Sie erst mit der rechtskräftigen Einantwortung.

Das Verfahren wickelt ein Notar oder eine Notarin als Gerichtskommissär ab, zugeteilt nach einem festen Schlüssel. Sie suchen sich diese Person also nicht aus. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Tirol und Vorarlberg mit Sitz in Innsbruck, eine eigene Vorarlberger Kammer gibt es nicht.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die Reihenfolge ist österreichweit dieselbe. Einen ruhigen Überblick gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, das Verfahren selbst erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und die Unterlagen der Hausverwaltung dürfen Sie schon während des Verfahrens beschaffen. Das verkürzt später den Weg.

Vorarlberger Landesrecht: Grundverkehr und Abgaben

Vorarlberg steuert den Immobilienmarkt aktiv, weil Boden im Rheintal knapp ist. Im Vorarlberger Grundverkehrsgesetz (Quelle: RIS) ist der Erwerb von Todes wegen durch nächste Angehörige ausdrücklich ausgenommen. Sie brauchen als naher Angehöriger weder eine Genehmigung noch eine Erklärung. Für andere Erben sieht das Gesetz vor, dass die Genehmigung zu erteilen ist, sofern keine Umgehungsabsicht vorliegt.

Zwei Punkte werden trotzdem wichtig. Erstens: Für unbebaute Baugrundstücke kennt Vorarlberg eine Bebauungserklärung mit einer Baupflicht innerhalb von zehn Jahren. Erben Sie einen Bauplatz, ist das eine Frist, die Sie kennen sollten. Zweitens: Ob ein Objekt als Ferienwohnung genutzt werden darf, entscheidet nicht das Grundverkehrsgesetz, sondern das Raumplanungsrecht und die Widmung der Gemeinde (Quelle: RIS, Raumplanungsgesetz).

Seit 2024 gilt außerdem das Vorarlberger Gesetz über die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und Wohnungsleerständen (Quelle: RIS). Steht eine geerbte Wohnung längere Zeit leer oder dient sie nicht als Hauptwohnsitz, kann daraus eine laufende Abgabenpflicht entstehen. Anders als in Salzburg und Tirol schützt das laufende Verlassenschaftsverfahren davor nicht: Eine ausdrückliche Ausnahme für Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren enthält das Gesetz nicht. Ob und in welcher Höhe eingehoben wird, sagt Ihnen die Stadt Bregenz. Fragen Sie dort nach, bevor Monate ins Land gehen.

Was Bregenz für Erben besonders macht

Bregenz liegt eingeklemmt zwischen Bodensee und Pfänderstock, der Siedlungsraum ist eng und Bauland entsprechend knapp. Das hält die Nachfrage nach bestehenden Objekten hoch, macht aber auch jede Frage nach Widmung, Zufahrt und Bebauungsmöglichkeit wichtiger als anderswo. Ein geerbtes Grundstück in Hanglage ist nicht automatisch ein Bauplatz.

Dazu kommt die Grenzlage. Viele Familien in Vorarlberg haben Angehörige in Deutschland, der Schweiz oder Liechtenstein. Leben Miterben im Ausland, dauert die Verlassenschaft erfahrungsgemäß länger, und die Abstimmung über Verkauf oder Auszahlung wird aufwendiger. Lebt eine Erbin oder ein Erbe in Deutschland, kann dort Erbschaftsteuer anfallen, obwohl Österreich keine erhebt. Den Grenzfall erklärt der Beitrag zur Erbschaft mit Deutschland-Bezug. Auch hier gilt: Eine neutrale Werteinschätzung früh im Verfahren gibt allen Beteiligten dieselbe Grundlage.

Mehrere Erben: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Ohne belastbaren Wert wird jedes Gespräch über Verkauf oder Auszahlung zäh, besonders wenn Miterben weit entfernt oder im Ausland leben. Wie Sie zu einer Einigung kommen und welche Wege offenstehen, wenn sie scheitert, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Unterlagen das Verfahren braucht, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für Bregenz gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Details im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Bregenz kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Bregenz (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 595.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 10.700 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 35.680 Euro statt 24.970 Euro. Das ist Rang 16 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Vorarlberg liegt bei 9.610 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro. Hinweis: politischer Bezirk Bregenz, nicht nur die Stadt.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Bregenz	595.000	24.970	35.680	10.700

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Wie Sie im Erbfall zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall, den Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Sie beantworten 7 kurze Fragen zu Objekt, Lage und Situation, wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und, wenn Sie möchten, mit passenden Ansprechpartnern vor Ort. Das dauert rund zwei Minuten, kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Bregenz: Gericht, Landesrecht und Ablauf

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