Verlassenschaft in Graz: Graz-Ost oder Graz-West

Anders als in vielen Landeshauptstädten gibt es in Graz nicht ein Bezirksgericht, sondern zwei. Zuständig für die Verlassenschaft ist das Gericht, in dessen Sprengel die verstorbene Person zuletzt gewohnt hat. Die Stadtbezirke sind dabei fix zugeordnet.

Zum Sprengel des Bezirksgerichts Graz-Ost gehören die Stadtbezirke Innere Stadt, St. Leonhard, Geidorf, Jakomini, Liebenau, St. Peter, Waltendorf, Ries, Mariatrost und Andritz. Zum Bezirksgericht Graz-West gehören Lend, Gries, Gösting, Eggenberg, Wetzelsdorf, Straßgang und Puntigam. Beide Gerichte betreuen zusätzlich Gemeinden im Grazer Umland. Grundlage ist die Bezirksgerichte-Verordnung Steiermark 2015 (Quelle: RIS, Gerichtssuche: justiz.gv.at).

Für Sie heißt das: Bevor Sie irgendwo anrufen, schauen Sie nach, in welchem Stadtbezirk der letzte Hauptwohnsitz lag. Die Adresse der geerbten Immobilie ist dafür nicht ausschlaggebend, sondern der Wohnsitz der verstorbenen Person.

Grundbuch: dasselbe Gericht, derselbe Sprengel

Auch das Grundbuch ist in Graz zweigeteilt. Jedes der beiden Bezirksgerichte führt das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines eigenen Sprengels, es gibt also kein zentrales Grazer Grundbuchsgericht (Quelle: justiz.gv.at). Liegt das geerbte Haus in Eggenberg, führt Graz-West das Grundbuch, auch wenn die Verlassenschaft bei Graz-Ost läuft, weil die verstorbene Person in Geidorf gemeldet war. Beide Wege laufen dann parallel.

Das Verfahren selbst wickelt nicht das Gericht ab, sondern ein Notar oder eine Notarin als Gerichtskommissär. Die Zuteilung erfolgt nach einem festen Schlüssel, Sie suchen sich den Gerichtskommissär also nicht aus. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Steiermark mit Sitz in Graz.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die ersten Schritte sind in ganz Österreich gleich und in Graz nicht anders. Einen ruhigen Überblick über die Reihenfolge gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, den Ablauf des Verfahrens selbst erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und Betriebskostenabrechnungen können Sie schon während des Verfahrens beschaffen. Das spart nach der Einantwortung Wochen.

Steirisches Landesrecht: Grundverkehr und Abgaben

In der Steiermark gilt das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz (StGVG, Quelle: RIS). Es sieht für Wohnobjekte in ausgewiesenen Vorbehaltsgemeinden eine Erklärungspflicht vor, keine generelle Genehmigungspflicht. Wichtig für Erben: Der Erwerb von Todes wegen durch nächste Angehörige ist von dieser Erklärung ausgenommen. Sie erben also nicht unter dem Vorbehalt einer Behörde. Relevant wird das Grundverkehrsrecht erst beim späteren Verkauf, weil es mitbestimmt, wer kaufen darf und wie das Objekt genutzt werden kann.

Dazu kommt das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG), LGBl. Nr. 46/2022, in Kraft seit 1. Oktober 2022 (Quelle: RIS). § 1 ermächtigt die Gemeinden zu zwei getrennten Abgaben: einer Abgabe auf Zweitwohnsitze und einer Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz, also einer echten Wohnungsleerstandsabgabe. Sie setzt voraus, dass für eine Wohnung an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr weder ein Haupt- noch ein sonstiger Wohnsitz gemeldet ist (§ 8 StZWAG), und bemisst sich nach Nutzfläche und Leerstandswochen (§ 11 StZWAG).

Für Erbinnen und Erben ist der Unterschied zu Salzburg und Tirol wesentlich: Die Ausnahmekataloge des StZWAG (§ 4 für die Zweitwohnsitzabgabe, § 9 für die Leerstandsabgabe) nennen keine Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren. Ein laufendes Verfahren schützt hier also nicht. Ob und in welcher Höhe für Ihr geerbtes Objekt tatsächlich etwas anfällt, entscheidet die Stadt Graz durch Verordnung, denn das Gesetz ist eine Ermächtigung. Klären Sie das früh, bevor die Immobilie länger leer steht.

Was Graz für Erben besonders macht

Graz hat einen ungewöhnlich großen Bestand an Gründerzeithäusern und Wohnungen in solchen Häusern. Für Erben ist das eine zweischneidige Sache. Solche Objekte haben Substanz und Charakter, bringen aber oft Themen mit: Feuchtigkeit im Kellergeschoß, alte Steigleitungen, Kastenfenster, offene Fragen zu Dachbodenausbau oder Stellplätzen.

Dazu kommt eine echte Grazer Besonderheit: das Grazer Altstadterhaltungsgesetz 2008 (Quelle: RIS). Es weist Schutzzonen aus, in denen Änderungen am äußeren Erscheinungsbild eines Gebäudes bewilligungspflichtig sind, begutachtet von der Altstadt-Sachverständigenkommission. Das historische Zentrum von Graz steht zudem gemeinsam mit Schloss Eggenberg auf der UNESCO-Welterbeliste (Quelle: whc.unesco.org). Liegt Ihr geerbtes Objekt in einer Schutzzone, sind Fassade, Fenster und Dach keine freie Entscheidung mehr. Ob das zutrifft, steht im Bau- und Widmungsakt, den Sie bei der Stadt anfordern können.

Der zweite Grazer Klassiker ist die Erbengemeinschaft rund um ein vermietetes Zinshaus oder eine vermietete Wohnung. Läuft ein Mietvertrag weiter, verändert das Wert und Verkäuflichkeit deutlich. Eine frühe, neutrale Werteinschätzung gibt allen Miterben dieselbe Zahlenbasis und macht Auszahlungen überhaupt erst verhandelbar.

Mehrere Erben: der häufigste Grazer Bremsklotz

Sobald ein Zinshaus oder eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam gehört, entscheidet die Erbengemeinschaft. Verkaufen, vermieten oder einer übernimmt und zahlt die anderen aus: Alle drei Wege brauchen zuerst eine Zahl, auf die sich alle einigen können. Wie Sie dabei vorgehen und was passiert, wenn sich niemand bewegt, erklärt der Ratgeber Erbengemeinschaft und Haus. Den Begriff, ab dem Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Unterlagen Sie für das Verfahren zusammentragen sollten, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für Graz gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Die Einordnung im Detail lesen Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Graz (Stadt) kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Graz (Stadt) (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 120 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 467.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 8.410 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 28.040 Euro statt 19.630 Euro. Das ist Rang 29 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Steiermark liegt bei 4.400 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Graz (Stadt)	467.000	19.630	28.040	8.410

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Ob verkaufen, vermieten oder behalten die bessere Wahl ist, lässt sich ohne Zahl nicht beantworten. Wie Sie im Erbfall zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall. Den ganzen Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Sie beantworten 7 kurze Fragen zu Objekt, Lage und Situation, wir melden uns mit einer ersten Einschätzung und, wenn Sie möchten, mit passenden Ansprechpartnern vor Ort. Das dauert rund zwei Minuten, kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Graz: Bezirksgericht, Grundbuch und Ablauf

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