Verlassenschaft in Linz: Bezirksgericht Linz oder Urfahr

Linz wird von zwei Bezirksgerichten betreut, und die Trennlinie ist die Donau. Für Verlassenschaften nach Personen mit letztem Wohnsitz südlich der Donau ist das Bezirksgericht Linz zuständig, also für die Innenstadt, Waldegg, Lustenau, St. Peter, Kleinmünchen und Ebelsberg. Nördlich der Donau, in Urfahr, am Pöstlingberg und in St. Magdalena, führt das Bezirksgericht Urfahr das Verfahren, das zusätzlich zahlreiche Umlandgemeinden betreut (Quelle: justiz.gv.at, Gerichte in Oberösterreich).

Das Bezirksgericht Urfahr besteht also weiterhin als eigenes Gericht, auch wenn es im Alltag oft mit Linz in einen Topf geworfen wird. Maßgeblich ist immer der letzte Hauptwohnsitz der verstorbenen Person, nicht die Adresse der geerbten Immobilie.

Grundbuch: jedes Gericht für seinen Sprengel

Beide Gerichte führen das Grundbuch für die Katastralgemeinden ihres eigenen Sprengels (Quelle: justiz.gv.at, Bezirksgericht Linz). Es kann deshalb vorkommen, dass die Verlassenschaft bei einem Gericht läuft und die Grundbuchseintragung beim anderen erfolgt, etwa wenn die verstorbene Person in Ebelsberg gemeldet war und das Haus in Urfahr liegt.

Abgewickelt wird das Verfahren nicht vom Gericht selbst, sondern von einem Notar oder einer Notarin als Gerichtskommissär. Die Zuteilung erfolgt nach einem festen Schlüssel, Sie wählen also nicht aus. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Oberösterreich mit Sitz in Linz.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die Reihenfolge der ersten Schritte ist in ganz Österreich gleich. Einen ruhigen Überblick gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, den Verfahrensweg selbst erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und Betriebskostenabrechnungen dürfen Sie bereits während des Verfahrens beschaffen. Das spart nach der Einantwortung Wochen.

Oberösterreichisches Landesrecht: Grundverkehr

In Oberösterreich gilt das Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 (Quelle: RIS). Für Erbinnen und Erben ist die wichtigste Bestimmung gleich am Anfang zu finden: Das Gesetz erfasst nur den Rechtserwerb unter Lebenden. Der Erwerb von Todes wegen fällt damit nicht darunter, weder gesetzliche noch testamentarische Erben brauchen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder Anzeige.

Relevant wird das Gesetz erst beim späteren Verkauf. In ausgewiesenen Vorbehaltsgebieten ist der Erwerb zu Freizeitwohnsitzzwecken grundsätzlich unzulässig, was den Käuferkreis einschränken kann. Für den Stadtbereich Linz spielt das in der Praxis eine geringere Rolle als in den Seengemeinden des Salzkammerguts, prüfen sollten Sie die Widmung trotzdem.

Eine Leerstandsabgabe gibt es in Oberösterreich nicht, im Landesrecht findet sich kein solches Gesetz. Das Oö. Tourismusgesetz 2018 kennt nur eine Freizeitwohnungspauschale für Wohnungen, die ohne Hauptwohnsitz mit der Absicht zur Freizeitnutzung genutzt werden (§§ 54 und 55); dass keine Freizeitnutzung beabsichtigt ist, muss der Inhaber glaubhaft machen. Für ein leer stehendes geerbtes Haus in Linz, das niemand als Freizeitwohnung nutzt, fällt derzeit also keine Landesabgabe an.

Was Linz für Erben besonders macht

Linz ist ein Industrie- und Arbeitsplatzstandort, und das prägt den Wohnungsbestand. Neben den Gründerzeitzonen rund um die Innenstadt und in Urfahr gibt es große Bestände aus der Nachkriegs- und Wiederaufbauzeit sowie ausgedehnte Einfamilienhausgebiete am Stadtrand. Für Erben bedeutet das ganz unterschiedliche Fragen: Beim Gründerzeithaus geht es um Substanz, Steigleitungen, Kastenfenster und mögliche Schutzzonen der Stadtplanung, beim Siedlungshaus aus den Fünfziger- oder Sechzigerjahren um Heizung, Dämmung und Grundriss.

Ein zweites Thema ist die vermietete Wohnung. Läuft ein Mietverhältnis weiter, verändert das Wert und Verkäuflichkeit erheblich, und in einer Erbengemeinschaft wird daraus schnell ein Streitpunkt. Eine frühe, neutrale Werteinschätzung gibt allen Beteiligten dieselbe Zahlenbasis.

Mehrere Erben: früh eine gemeinsame Zahl finden

Gehört das Elternhaus in Ebelsberg oder die Wohnung in Urfahr plötzlich drei Geschwistern, entscheidet nicht mehr eine Person allein. Verkaufen, vermieten oder eine Übernahme mit Auszahlung: Jeder Weg beginnt mit einer Zahl, die alle akzeptieren. Wie Sie dorthin kommen und was passiert, wenn sich niemand bewegt, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung, und welche Papiere Sie brauchen, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für Linz gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Details lesen Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Linz (Stadt) kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Linz (Stadt) (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 130 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 584.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 10.500 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 35.010 Euro statt 24.510 Euro. Das ist Rang 18 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Oberösterreich liegt bei 5.950 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Linz (Stadt)	584.000	24.510	35.010	10.500

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Verkaufen, vermieten oder behalten lässt sich ohne belastbare Zahl nicht seriös beantworten. Wie Sie im Erbfall zu einem Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall, den ganzen Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in Linz: Bezirksgericht, Grundbuch und Ablauf

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