Verlassenschaft in der Stadt Salzburg: das Bezirksgericht Salzburg

Zuständig für Verlassenschaften nach Personen mit letztem Wohnsitz in der Stadt ist das Bezirksgericht Salzburg. Anders als Graz oder Linz ist die Stadt nicht auf mehrere Sprengel aufgeteilt, ein Gericht deckt das gesamte Stadtgebiet ab. Der Sprengel ist allerdings ungewöhnlich klein: Er umfasst neben der Stadt Salzburg nur die Gemeinden Anif, Elsbethen, Grödig, Großgmain und Wals-Siezenheim. Für den übrigen Flachgau ist seit 1. März 2023 das neu errichtete Bezirksgericht Seekirchen am Wallersee zuständig, das die früheren Bezirksgerichte Neumarkt bei Salzburg, Oberndorf und Thalgau ersetzt hat (Quelle: RIS, Bezirksgerichte-Verordnung Salzburg 2016, Gerichtsliste: justiz.gv.at).

Maßgeblich ist der letzte Hauptwohnsitz der verstorbenen Person, nicht die Adresse der geerbten Immobilie (§ 105 Abs. 1 JN, Quelle: RIS). Wer knapp außerhalb der Stadtgrenze gewohnt hat, landet also je nach Gemeinde bei einem anderen Gericht.

Grundbuch: dasselbe Gericht

Das Bezirksgericht Salzburg führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels. Ein eigenes Grundbuchsgericht gibt es nicht, Verlassenschaft und Eintragung laufen über dasselbe Haus. Grundbuchfähige Eigentümerin oder grundbuchfähiger Eigentümer werden Sie erst mit der rechtskräftigen Einantwortung.

Das Verfahren selbst wickelt ein Notar oder eine Notarin als Gerichtskommissär ab, zugeteilt nach einem festen Schlüssel. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Salzburg mit Sitz in der Stadt.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die ersten Schritte sind in ganz Österreich gleich. Einen ruhigen Überblick gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, den Ablauf des Verfahrens erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und die Unterlagen der Hausverwaltung dürfen Sie schon während des Verfahrens beschaffen. Das spart nach der Einantwortung Wochen.

Salzburger Landesrecht: Grundverkehr und Zweitwohnung

Es gilt das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 (S.GVG 2023), LGBl. Nr. 95/2022 (Quelle: RIS). Es regelt den Erwerb von Todes wegen in einem eigenen Abschnitt (§§ 38 bis 42). § 38 Abs. 3 nimmt den Erwerb durch nahe Angehörige ausdrücklich von der Zustimmungspflicht aus: Ehegatten und eingetragene Partner, Kinder und deren Nachkommen, Eltern, Großeltern und Urgroßeltern samt Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie Miteigentümer der verstorbenen Person. Als Kind oder Ehegattin erben Sie in Salzburg also ohne Behördenschritt.

Wer nicht zu diesem Kreis gehört, braucht eine Zustimmung, wenn es um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück geht, wenn die Person ein nicht gleichgestellter Ausländer ist oder wenn das Baugrundstück in einer Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinde oder einem Zweitwohnung-Beschränkungsgebiet liegt (§ 38 Abs. 1 und 2). Welche Gemeinden und Gebiete das sind, legt § 31 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 fest (Quelle: RIS). Für einen späteren Verkauf bestimmt dieser Status den möglichen Käuferkreis mit und gehört deshalb früh geklärt.

Leerstandsabgabe: während des Verfahrens ausgenommen

Grundlage ist das Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG), LGBl. Nr. 71/2022 in der Fassung LGBl. Nr. 6/2024 (Quelle: RIS). § 1 ZWAG ermächtigt die Gemeinden, in der Stadt Salzburg den Gemeinderat, eine Abgabe auf Zweitwohnsitze und eine Abgabe auf Wohnungen ohne Wohnsitz zu beschließen. Gegenstand der Leerstandsabgabe sind nach § 9 ZWAG Wohnungen, bei denen laut Zentralem Melderegister an mehr als 26 Kalenderwochen im Jahr kein Wohnsitz gemeldet ist.

Für Erben steht die entscheidende Stelle in § 10 ZWAG: Z 6 nimmt „Wohnungen im Verlassenschaftsverfahren“ ausdrücklich von der Abgabenpflicht aus. Während des laufenden Verfahrens droht also keine Leerstandsabgabe. Nach der Einantwortung endet diese Ausnahme. Den Abgabensatz legt die Gemeinde per Verordnung fest (§ 13 Abs. 1 ZWAG); die Verordnung der Salzburger Landesregierung LGBl. Nr. 88/2024, in Kraft seit 1. Jänner 2025, gibt dafür nach Nutzfläche gestaffelte Höchstbeträge vor, nicht die tatsächlich vorgeschriebene Abgabe (Quelle: RIS). Was Leerstand darüber hinaus kostet, rechnet Geerbtes Haus und Leerstand durch.

Was die Stadt Salzburg für Erben besonders macht

Die auffälligste Salzburger Besonderheit ist die Altstadt. Das Salzburger Altstadterhaltungsgesetz 1980, LGBl. Nr. 50/1980 (Quelle: RIS), weist Schutzzonen aus: die historische Altstadt und Bereiche mit Bebauung aus der Gründerzeit. Dort sind Änderungen am äußeren Erscheinungsbild eines Gebäudes bewilligungspflichtig, und eine Sachverständigenkommission begutachtet die Anträge. Das historische Zentrum der Stadt steht außerdem seit 1996 auf der UNESCO-Welterbeliste. Liegt Ihr geerbtes Objekt in einer Schutzzone, sind Fassade, Fenster und Dach keine freie Entscheidung mehr. Ob das zutrifft, steht im Bau- und Widmungsakt, den Sie bei der Stadt anfordern können.

Salzburgs Stadtmarkt ist von begrenztem Baugrund und starker Nachfrage geprägt. Einfamilienhäuser in Stadtlage sind selten und entsprechend gesucht, Eigentumswohnungen aus Erbschaften machen einen relevanten Teil des Angebots aus. Der Zustand entscheidet stark über den erzielbaren Preis: Sanierte Objekte in guten Lagen erzielen Spitzenwerte, sanierungsbedürftige Erbhäuser werden oft unter Wert verkauft, wenn keine neutrale Bewertung vorliegt.

Mehrere Erben: eine Zahl vor allen Gesprächen

Gerade bei Stadthäusern mit hohem Wert ist die Erbengemeinschaft der häufigste Streitpunkt: Einer will behalten, eine will verkaufen, der dritte will vermieten. Eine frühe, neutrale Werteinschätzung gibt allen Beteiligten dieselbe Zahlenbasis und macht Auszahlungen verhandelbar. Wie eine Erbengemeinschaft zu einer Einigung kommt und welche Wege offenstehen, wenn sie es nicht schafft, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Unterlagen das Verfahren braucht, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für die Stadt Salzburg gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Die Einordnung lesen Sie im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Salzburg (Stadt) kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Salzburg (Stadt) (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 130 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 838.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 15.080 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 50.260 Euro statt 35.180 Euro. Das ist Rang 6 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Salzburg liegt bei 10.530 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Salzburg (Stadt)	838.000	35.180	50.260	15.080

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Wie Sie im Erbfall zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall. Den Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in der Stadt Salzburg: Gericht und Ablauf

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