Verlassenschaft in St. Pölten: das Bezirksgericht St. Pölten

Zuständig für Verlassenschaften nach Personen mit letztem Wohnsitz in St. Pölten ist das Bezirksgericht St. Pölten. Es deckt das gesamte Stadtgebiet und zahlreiche Umlandgemeinden ab, eine Aufteilung der Stadt auf mehrere Sprengel gibt es nicht (Quelle: justiz.gv.at). Entscheidend ist immer der letzte Hauptwohnsitz der verstorbenen Person. Wer in St. Pölten gemeldet war und ein Haus im Waldviertel hinterlässt, dessen Verlassenschaft läuft trotzdem hier.

Grundbuch: dasselbe Gericht

Das Bezirksgericht St. Pölten führt auch das Grundbuch für die Katastralgemeinden seines Sprengels, ein eigenes Grundbuchsgericht existiert nicht. Grundbuchfähige Eigentümerin oder grundbuchfähiger Eigentümer werden Sie erst mit der rechtskräftigen Einantwortung. Liegt das geerbte Objekt in einem anderen Sprengel, läuft die Eintragung beim dortigen Bezirksgericht, während die Verlassenschaft in St. Pölten abgewickelt wird.

Das Verfahren selbst führt ein Notar oder eine Notarin als Gerichtskommissär, zugeteilt nach einem festen Schlüssel. Die zuständige Standesvertretung ist die Notariatskammer für Wien, Niederösterreich und Burgenland mit Sitz in Wien. Niederösterreich hat keine eigene Kammer.

Was Sie als Erbin oder Erbe zuerst tun

Die ersten Schritte sind in ganz Österreich gleich. Einen ruhigen Überblick gibt der Ratgeber Todesfall: Was zu tun ist, den Ablauf des Verfahrens erklärt der Beitrag zur Verlassenschaft in Österreich. Grundbuchauszug, Bauakt, Energieausweis und Betriebskostenabrechnungen dürfen Sie schon während des Verfahrens beschaffen, das spart nach der Einantwortung Wochen.

Niederösterreichisches Landesrecht: wenig Sonderregeln

Für Erbinnen und Erben ist Niederösterreich unkompliziert. Das NÖ Grundverkehrsgesetz 2007 (Quelle: RIS) regelt im Wesentlichen den land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr und den Erwerb durch Ausländerinnen und Ausländer. Zweitwohnsitz- oder Freizeitwohnsitz-Beschränkungen wie in Tirol, Salzburg oder dem Burgenland enthält es nicht. Außerdem erfasst das Gesetz nur Rechtsgeschäfte unter Lebenden, der Erwerb von Todes wegen fällt damit nicht darunter.

Auch eine Leerstands- oder Zweitwohnsitzabgabe gibt es in Niederösterreich nicht. Im Landesrecht findet sich kein entsprechendes Gesetz. Für ein leer stehendes geerbtes Haus in St. Pölten fällt also keine Landesabgabe an, was Ihnen im Verlassenschaftsverfahren zeitlichen Spielraum lässt. Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Instandhaltung entstehen natürlich trotzdem weiter.

Ein Thema, das in Niederösterreich häufiger auftaucht als in anderen Bundesländern, ist die geerbte Land- und Forstwirtschaft. Gehören zum Nachlass Felder, Wiesen oder Wald, greift das Grundverkehrsgesetz beim späteren Verkauf sehr wohl, und der Käuferkreis ist dann eingeschränkt. Das gehört früh mit dem Gerichtskommissär besprochen.

Was St. Pölten für Erben besonders macht

St. Pölten ist seit 1986 Landeshauptstadt und hat sich seither stark verändert. Der Bestand reicht von der historischen Innenstadt über Gründerzeit- und Zwischenkriegszeilen bis zu großen Siedlungsgebieten und dem jüngeren Regierungsviertel an der Traisen. Für Erben heißt das sehr unterschiedliche Fragen je nach Stadtteil: Substanz und Schutzzone in der Innenstadt, Heizung und Dämmung beim Siedlungshaus der Sechzigerjahre, Hausverwaltung und Rücklage bei der Eigentumswohnung.

Dazu kommt die Pendlerlage. Die schnelle Westbahnverbindung nach Wien macht St. Pölten für Käuferinnen und Käufer interessant, die nicht in der Stadt arbeiten. Wie stark das im Einzelfall durchschlägt, hängt von Lage und Anbindung des konkreten Objekts ab, und genau dafür ist eine neutrale Ersteinschätzung gedacht.

Mehrere Erben: erst die Zahl, dann die Entscheidung

Sobald mehrere Personen erben, kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügt werden. Ob verkauft wird oder eine Person übernimmt und die anderen auszahlt, hängt an einer Zahl, die alle akzeptieren. Wie Sie dorthin kommen und was passiert, wenn sich niemand bewegt, erklärt Erbengemeinschaft und Haus. Ab wann Sie rechtlich Eigentümerin oder Eigentümer sind, erläutert das Lexikon unter Einantwortung. Welche Unterlagen Sie brauchen, listet die Checkliste Unterlagen für die Verlassenschaft.

Steuern: österreichweit dieselben Regeln

Für St. Pölten gilt nichts Eigenes. Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht, beim Eigentumsübergang fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an, beim späteren Verkauf die Immobilienertragsteuer. Details im Ratgeber Erbschaftssteuer in Österreich, durchrechnen können Sie Ihren Fall mit den Rechnern.

Was die ImmoESt-Erhöhung 2027 in Sankt Pölten (Stadt) kostet

Für ein typisches geerbtes Haus im Bezirk Sankt Pölten (Stadt) (Modellhaus: Baujahr 1961 bis 1990, mittleres Grundstück, 110 m² Wohnfläche) liegt der statistische Wert bei rund 309.000 Euro. Ein Kaufvertrag ab 1. Jänner 2027 statt bis 31. Dezember 2026 kostet damit rund 5.570 Euro mehr Immobilienertragsteuer: 18.570 Euro statt 13.000 Euro. Das ist Rang 56 von 105 Bezirken und Wiener Gemeindebezirken; der Median in Niederösterreich liegt bei 4.700 Euro, in ganz Österreich bei 5.710 Euro.

ImmoESt beim Verkauf des Modellhauses (Altvermögen) in Euro
Bezirk	Modellwert	Vertrag bis 31.12.2026	Vertrag ab 1.1.2027	Mehrbelastung
Sankt Pölten (Stadt)	309.000	13.000	18.570	5.570

Modellrechnung, kein Verkehrswert Ihres Hauses. Gilt nur, wenn das Haus vor dem 31. März 2002 gekauft wurde (bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum der Eltern) und nicht nach 1987 umgewidmet wurde; maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags. Quelle: STATISTIK AUSTRIA, Immobilien-Durchschnittspreise 2025; Berechnung und Bearbeitung: haus-geerbt.at, Stand 6.10.2026. Alle Bezirke und die Methode: ImmoESt 2027 je Bezirk.

Verkauf: erst bewerten, dann entscheiden

Wie Sie im Erbfall zu einem belastbaren Wert kommen, erklärt Haus schätzen lassen im Erbfall, den Weg bis zum Kaufvertrag beschreibt Geerbtes Haus verkaufen.

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Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in oder Steuerberater:in bei.

Häufige Fragen zum geerbten Haus

Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

Nein. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Beim Erwerb durch Erbschaft fällt aber Grunderwerbsteuer an, gestaffelt nach dem Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, 3,5 % darüber. Dazu kommt die Eintragungsgebühr ins Grundbuch. Beide Beträge rechnen Sie im Erbkosten-Rechner in einer Minute selbst aus.

Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

Beim Verkauf fällt Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an: 30 % vom Wertzuwachs seit der Anschaffung durch den Erblasser. Für Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) gilt eine Pauschale vom Verkaufspreis: effektiv 4,2 % bei Kaufvertrag bis 31.12.2026, 6 % ab 1.1.2027. Wer bei Altvermögen ohne Umwidmung ohnehin verkaufen will, spart also mit einem Vertrag bis Jahresende. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Die Herstellerbefreiung hilft Erben dagegen nicht, auch wenn der Erblasser das Haus selbst gebaut hat. Die kostenlose Ersteinschätzung zeigt, welche dieser Regeln für Ihre Lage in Frage kommen. Sie ersetzt keine Steuerberatung.

Können wir als Erbengemeinschaft das Haus einfach verkaufen?

Nur gemeinsam. Vor der Einantwortung gehört die Immobilie zur Verlassenschaft, ein Verkauf braucht dann die Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts. Nach der Einantwortung entsteht schlichtes Miteigentum, der Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben. Am schnellsten einigen sich Erben mit einem neutralen Wert als gemeinsamer Grundlage, etwa aus einem Gutachten. Das erspart die teure und langwierige Teilungsklage. Wie Sie zu diesem Wert kommen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Für viele Erben ist der Verkauf der einfachere Weg, Vermieten lohnt sich vor allem bei guter Lage und geringem Sanierungsbedarf. Den Ausschlag geben Zustand, Lage, Finanzierung und Ihre Lebenssituation: Sanierungsbedarf, laufende Kosten (Betriebskosten, Versicherung, Instandhaltung), Vermieterpflichten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen sprechen oft für den Verkauf. Der Vermieten-oder-verkaufen-Rechner stellt beide Wege mit Ihren Zahlen gegenüber, die kostenlose Ersteinschätzung ordnet Kosten und Optionen für Ihre Lage ein.

Was ist die Einantwortung und wie lange dauert sie?

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem die Verlassenschaft auf die Erben übergeht. Mit seiner Rechtskraft werden Sie Eigentümer, danach folgt die Eintragung im Grundbuch. Eine gesetzliche Dauer gibt es nicht: Einfache Verfahren sind oft nach einigen Monaten abgeschlossen, mehrere Erben, ein Inventar oder Testamentsfragen verlängern sie. Die Zeit können Sie nutzen: Wertermittlung, Unterlagen und Maklerauswahl lassen sich schon davor vorbereiten.

Was kostet die Ersteinschätzung, und was passiert mit meinen Daten?

Nichts. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich: Ihren Fahrplan bekommen Sie sofort per E-Mail, die schriftliche Ersteinschätzung der Redaktion innerhalb eines Werktags. Ihre Angaben verwenden wir dafür und für Rückfragen. An einen Partner wie einen Makler oder Gutachter geben wir sie nur weiter, wenn Sie das ausdrücklich möchten, und diese Zustimmung können Sie jederzeit per E-Mail widerrufen. Wie wir das kostenlose Angebot finanzieren, steht auf der Seite So funktioniert's.

Haus geerbt in St. Pölten: Gericht, Landesrecht und Ablauf

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