Minderjährige erben ein Haus: Gericht, Kurator, Verkauf

Der häufigste Fall ist nicht der, an den man zuerst denkt. Es geht selten um ein Kind, das von seinen Eltern erbt. Es geht meist um Enkel: Ein Sohn oder eine Tochter ist vor den Großeltern verstorben, und an ihre Stelle treten die Kinder. Plötzlich sitzt in der Erbengemeinschaft eine Zwölfjährige, und mit ihr das Pflegschaftsgericht.

Das macht das Verfahren nicht unmöglich, aber es macht es langsamer, förmlicher und teurer. Wer das von Anfang an einplant, erspart sich die böse Überraschung, dass ein längst ausverhandelter Kaufvertrag am Grundbuchsgericht liegen bleibt.

Minderjährige im Nachlass: die Regeln

Vertretung durch die Eltern

Grundsätzlich vertreten die Eltern das Kind, und zwar jeder für sich. § 167 Abs. 1 ABGB: „Sind beide Eltern mit der Obsorge betraut, so ist jeder Elternteil für sich allein berechtigt und verpflichtet, das Kind zu vertreten; seine Vertretungshandlung ist selbst dann rechtswirksam, wenn der andere Elternteil mit ihr nicht einverstanden ist.“

Für alltägliche Dinge ist das praktisch. Für das geerbte Haus gilt es gerade nicht, denn hier greift Abs. 3 derselben Bestimmung.

Der Verkauf braucht die Genehmigung des Gerichts

§ 167 Abs. 3 ABGB: „Vertretungshandlungen und Einwilligungen eines Elternteils in Vermögensangelegenheiten bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Zustimmung des anderen obsorgebetrauten Elternteils und der Genehmigung des Gerichtes, sofern die Vermögensangelegenheit nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb gehört. Unter dieser Voraussetzung gehören dazu besonders die Veräußerung oder Belastung von Liegenschaften.“

Damit ist die Kernaussage klar: Ein Kaufvertrag über einen Hausanteil, der einem Minderjährigen gehört, ist ohne pflegschaftsgerichtliche Genehmigung nicht rechtswirksam. Das Grundbuchsgericht verlangt den Genehmigungsbeschluss, und ohne ihn kommt keine Einverleibung zustande; formell muss die Urkunde ohnehin den Anforderungen des § 31 GBG genügen.

Der Maßstab der Genehmigung ist das Kindeswohl. In der Praxis läuft das auf zwei Fragen hinaus: Ist der erzielte Preis angemessen, und wird der Erlös sicher veranlagt? Deshalb ist eine nachvollziehbare Bewertung kein Formalismus, sondern die Grundlage des Beschlusses. Welche Schritte dafür in Ihrer Lage zählen, zeigt die kostenlose Ersteinschätzung.

Praktische Folge für den Verkauf: Nehmen Sie den Genehmigungsvorbehalt in den Kaufvertrag auf und sprechen Sie ihn mit dem Käufer vorher an. Ein Käufer, der erst beim Notartermin erfährt, dass der Vertrag noch unter einer gerichtlichen Bedingung steht, springt gelegentlich ab.

Kollisionskurator: wenn die Eltern selbst erben

Ein typischer Konfliktfall: Mutter und minderjähriges Kind erben gemeinsam, und nun soll ein Erbteilungsübereinkommen geschlossen werden, oder die Mutter möchte den Anteil des Kindes übernehmen. Dann kann die Mutter das Kind nicht vertreten, weil sie auf beiden Seiten des Geschäfts stünde.

§ 277 Abs. 2 ABGB: „Ein Kurator ist auch dann zu bestellen, wenn die Interessen einer minderjährigen oder sonst im Sinn des § 21 Abs. 1 schutzberechtigten Person dadurch gefährdet sind, dass in einer bestimmten Angelegenheit ihre Interessen jenen ihres gesetzlichen Vertreters widerstreiten.“

Das Gericht bestellt dann einen Kollisionskurator, der das Kind nur in dieser Angelegenheit vertritt. Dazu passt § 181 Abs. 2 AußStrG: Sind schutzberechtigte Personen beteiligt, bedarf die Vereinbarung über die Erbteilung der Genehmigung durch das Pflegschaftsgericht. Zwei Hürden also, und beide kosten Zeit.

Das Inventar ist zwingend

§ 165 AußStrG verlangt ein Inventar, wenn Personen, die als Pflichtteilsberechtigte in Frage kommen, minderjährig sind, und ebenso bei bedingter Erbantrittserklärung. Erbt ein minderjähriges Kind des Verstorbenen mit, trifft das zu. Das hat drei Folgen.

Erstens dauert das Verfahren länger, weil die Liegenschaft bewertet werden muss. Zweitens kostet es mehr, weil Erfassung und Schätzung zusätzlichen Aufwand bedeuten. Drittens, und das wird oft übersehen, ist genau dieses Inventar später die Bewertungsgrundlage, an der sich das Pflegschaftsgericht beim Verkauf orientiert. Eine zu niedrig angesetzte Bewertung im Inventar kann also später zum Problem werden, wenn ein höherer Preis erzielbar wäre. Was genau in ein Inventar gehört, erklärt der Lexikoneintrag Inventar.

Bedingt antreten und Mündelgeld

Für das Kind sollte die Erbantrittserklärung im Regelfall bedingt abgegeben werden. § 800 ABGB lässt beide Varianten zu, aber § 801 ABGB bewirkt bei der unbedingten Erklärung die persönliche und unbeschränkte Haftung für alle Nachlassverbindlichkeiten, während § 802 ABGB die Haftung des bedingt antretenden Erben auf das beschränkt, was die Verlassenschaft hergibt. Niemand sollte ein Kind unbedingt haften lassen, zumal das Inventar ohnehin errichtet wird.

Der Verkaufserlös gehört dem Kind. Er ist mündelsicher zu veranlagen und steht bis zur Volljährigkeit unter Aufsicht des Pflegschaftsgerichts. Eltern können ihn nicht frei verwenden, auch nicht für Ausgaben der Familie. Wer plant, mit dem Anteil des Kindes eine Renovierung oder eine Umschuldung zu finanzieren, sollte das vorher mit dem Gericht abklären.

Dauer und Kosten

Konkrete Zahlen nennen wir hier nicht, weil sie vom Wert des Nachlasses und vom Aufwand abhängen. Die Richtung ist aber vorhersehbar: Ein Verfahren mit minderjährigen Beteiligten dauert länger als eines ohne, weil das Inventar zwingend ist, weil oft ein Kurator bestellt und weil ein Genehmigungsbeschluss gefasst werden muss. Rechnen Sie mit zusätzlichen Monaten und planen Sie einen Verkauf nicht auf einen fixen Stichtag. Die Kostenposten des Verfahrens insgesamt beschreibt der Leitfaden Verlassenschaft in Österreich.

Ob und in welchem Verhältnis Enkel überhaupt zum Zug kommen, ergibt sich aus dem Parentelensystem; nachlesen können Sie das im Beitrag gesetzliche Erbfolge Schritt für Schritt und durchrechnen im Erbfolge-Rechner.

Wenn-dann: der Fahrplan

• Wenn ein Minderjähriger miterbt, dann rechnen Sie von Anfang an mit Inventar, Genehmigungsbeschluss und längerer Verfahrensdauer.
• Wenn Sie als Elternteil selbst Miterbe sind, dann beantragen Sie früh einen Kollisionskurator. Ohne ihn ist jede Einigung angreifbar.
• Wenn ein Kaufvertrag ansteht, dann nehmen Sie den Genehmigungsvorbehalt hinein und sagen Sie es dem Käufer vorher.
• Wenn das Gericht eine Bewertung verlangt, dann liefern Sie eine nachvollziehbare, nicht die günstigste.
• Wenn über den Erlös verfügt werden soll, dann klären Sie das mit dem Pflegschaftsgericht, bevor Geld bewegt wird.
• Wenn die Erbengemeinschaft ohnehin uneinig ist, dann lesen Sie zuerst Erbengemeinschaft und Haus: Die Genehmigungspflicht macht jede Blockade zäher.

Alle weiteren Themen rund um Nachlass und Miterben sammelt der Ratgeber Verlassenschaft und Erbengemeinschaft.

Welche Rolle das Gericht dabei genau hat, fasst der Lexikoneintrag Pflegschaftsgericht zusammen. Dieselbe Genehmigungslogik gilt für volljährige Miterben mit Vertretung. Sie steht im Beitrag zur Erwachsenenvertretung beim Hausverkauf.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte ziehen Sie Notar:in, Rechtsanwalt:anwältin oder Steuerberater:in bei.