Rechner · Steuern
ImmoESt-Rechner für geerbte Immobilien: 4,2 % bis 2026, 6 % ab 2027
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zahlen Sie in Österreich effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, wenn der Erblasser vor dem 31.3.2002 gekauft hat und der Kaufvertrag bis 31.12.2026 unterschrieben wird. Ab 1.1.2027 sind es 6 %. Hier rechnen Sie Ihren Fall in 30 Sekunden durch.
Redaktion haus-geerbt.at
- Rechtsstand aktuell
- Direkt aus offiziellen Quellen RIS, Finanzministerium, oesterreich.gv.at
Ihre Zahlen
Nur für den Vergleich: Wer die echten Kosten belegen kann, darf statt der Pauschale den tatsächlichen Gewinn ansetzen.
Geben Sie oben einen Verkaufspreis ein, das Ergebnis erscheint hier.
- Mehrbelastung bei Vertrag erst ab 2027
- Netto vor Nebenkosten
Prüfen lassen: Mit dem tatsächlichen Gewinn gerechnet wären es nur ImmoESt. Wer die Anschaffungskosten des Erblassers belegen kann, darf nach § 30 Abs. 3 EStG den echten Gewinn ansetzen statt der Pauschale des § 30 Abs. 4. Zusätzlich kann die Regelbesteuerungsoption nach § 30a Abs. 2 EStG günstiger sein, wenn der persönliche Tarif unter 30 % liegt. Den Tarif rechnen wir hier bewusst nicht, das gehört in die Steuerberatung.
Ohne Befreiungen gerechnet. Ob die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf greift, ist Einzelfallsache. Die Herstellerbefreiung gilt für Erben nicht. Nicht enthalten sind Maklerprovision, Notar, Sanierung und Energieausweis.
Diese Zahlen in eine persönliche Ersteinschätzung mitnehmen
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So rechnen wir
Altvermögen (der Erblasser hat vor dem 31.3.2002 angeschafft, die Immobilie war am 31.3.2012 nicht steuerverfangen): Die Einkünfte werden pauschal ermittelt. Bis 31.12.2026 gelten 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten, es bleiben 14 % steuerbarer Gewinn. Darauf 30 % Sondersteuersatz ergibt effektiv 4,2 %. Ab 1.1.2027 sinkt die Pauschale auf 80 %, damit bleiben 20 % Gewinn und effektiv 6 %.
ImmoESt = Verkaufspreis × 30 % × (1 − Pauschale)
bis 2026: Preis × 0,042, ab 2027: Preis × 0,06
Neuvermögen (Anschaffung ab dem 31.3.2002): 30 % vom Veräußerungsgewinn. Gewinn = Verkaufspreis minus adaptierte Anschaffungskosten, also Kaufpreis des Erblassers plus Herstellungsaufwand plus Instandsetzungsaufwand. Der Vertragszeitpunkt ändert daran nichts, 2027 betrifft nur die Pauschale beim Altvermögen.
ImmoESt = (Verkaufspreis − Anschaffung − Herstellung − Instandsetzung) × 30 %
Pro Erbe: Der Nettoerlös wird durch die Anzahl der Erben geteilt. Der Rechner nimmt gleiche Quoten an. Wer die tatsächlichen Quoten braucht, rechnet sie im Erbfolge-Rechner.
Maßgeblich ist das Verpflichtungsgeschäft, also die Unterschrift unter den Kaufvertrag. Wer ein Altvermögen-Objekt erbt und ohnehin verkaufen will, entscheidet mit dem Vertragsdatum über effektiv 4,2 % oder 6 %.
Was das je Region bedeutet: Für ein typisches Elternhaus haben wir die Mehrbelastung für jeden Bezirk gerechnet, im Median rund 5.710 Euro. Die Werte für Ihren Bezirk zeigt unsere Auswertung ImmoESt 2027 je Bezirk.
Nicht enthalten: die Hauptwohnsitzbefreiung beim Hausverkauf (die Herstellerbefreiung gilt für Erben nicht), Umwidmungsfälle (dort gelten 40 % bzw. ab 2027 30 % pauschale Anschaffungskosten), Verluste aus anderen Grundstücksverkäufen, Inflationsabschlag (seit 2016 abgeschafft) und der Tarif bei Regelbesteuerung.
Quellen, geprüft am 22.9.2026
- § 30 EStG (Ermittlung der Einkünfte), § 30a EStG (Sondersteuersatz und Regelbesteuerungsoption), § 124b Z 498 EStG (Übergangsregel), Fassung ab 1.1.2027 laut RIS.
- Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026, kundgemacht am 29.7.2026: pauschale Anschaffungskosten 80 % statt 86 %.
- Vertiefung im Ratgeber: Immobilienertragsteuer und ImmoESt-Erhöhung ab 2027.
Keine Rechts- oder Steuerberatung: Der Rechner zeigt Größenordnungen, keine Bescheide. Für verbindliche Zahlen Steuerberater:in oder Notar:in beiziehen.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die ImmoESt bei einem geerbten Haus?
Hat der Erblasser die Immobilie vor dem 31.3.2002 gekauft (Altvermögen), beträgt die ImmoESt effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis, wenn der Kaufvertrag bis 31.12.2026 abgeschlossen wird, und effektiv 6 % ab 1.1.2027. Bei Anschaffung ab dem 31.3.2002 (Neuvermögen) sind es 30 % vom Veräußerungsgewinn.
Löst die Erbschaft selbst eine Immobilienertragsteuer aus?
Nein. Die Erbschaft ist ein unentgeltlicher Erwerb und löst keine ImmoESt aus. Die Steuer entsteht erst, wenn die geerbte Immobilie verkauft wird. Für die Frage Altvermögen oder Neuvermögen zählt dabei der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbfall.
Welches Datum entscheidet über 4,2 % oder 6 %?
Der Tag des Verpflichtungsgeschäfts, also die Unterschrift unter den Kaufvertrag. Nicht die Zahlung, nicht die Übergabe und nicht die Eintragung im Grundbuch. Verträge bis 31.12.2026 bleiben bei der pauschalen Anschaffungskostenannahme von 86 %, ab 1.1.2027 sinkt sie auf 80 %.
Und was bringt Ihre Immobilie?
Der Rechner zeigt die Steuer. Öffentliche Anhaltspunkte zum Marktniveau liefert die kostenlose Ersteinschätzung.
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